일반 아파트와 재건축·재개발 분양아파트는 물론 주상복합 아파트에도 택지비를 감정가로 산정한 분양가(분양가 상한제)만 인정하는 주택법 개정안이 9월부터 본격 시행되면 주상복합 사업이 직격탄을 맞을 전망이다.

주상복합 건물 건축비는 일반 아파트에 비해 50% 가량 더 드는 데다 토지구입 비용이 훨씬 많이 들어 분양가 상한제 시스템으로는 수익을 내기 어렵기 때문이다.

이에 따라 건설업체들이 추진 중인 주상복합 사업을 포기하는 사태가 빚어질 가능성도 배제할 수 없게 됐다.

◆수익성 맞추기 힘들어

1일 건설업계에 따르면 주상복합 사업의 경우 건축비는 건물 구조상 일반 아파트 공사에 비해 1.5배에 달한다.

또한 대부분 상업용지에 건물이 지어져 감정가격 이상의 돈을 주고 토지를 매입한다.

예컨대 세운상가 일대는 땅값이 감정가의 배가 넘는 평당 1억원 이상을 호가한다.

따라서 주택법 개정안에 따라 감정가로 산정한 택지비와 기본형 건축비 등으로 분양가를 묶는 분양가 상한제가 적용될 경우 주상복합 사업 자체가 어려워진다.

이럴 경우 사업을 포기하는 사례가 늘어날 것으로 업계는 보고 있다.

건설업체 A사 관계자는 "주상복합 건물은 일반 아파트에 비해 고급형으로 지어야 분양되는 상품"이라며 "분양가 상한제로는 품질을 유지하기도 어렵고 그나마 감정가격으로 땅값을 인정해줄 경우 원금 회수는커녕 손실을 입어야 할 판"이라고 설명했다.

게다가 정부는 기본형 건축비를 더 줄일 방침이어서 주상복합 사업은 당분간 돌파구를 찾기가 쉽지 않을 전망이다.

건설교통부는 정부,지자체,공공기관이 경쟁입찰로 매각한 땅은 낙찰가를 감정가로 인정하기로 했으나 상한선을 정할 방침이다.

지나치게 높은 가격으로 낙찰받을 경우 그 가격을 택지비로 인정하지 않겠다는 것이다.

그러나 서울 성수동 뚝섬 상업용지나 인천 청라지구처럼 1·11대책 이전에 공개경쟁으로 낙찰된 땅에 대해서는 예외적으로 매입가를 택지비로 인정하는 방안이 추진될 전망이다.

이에 따라 뚝섬을 비롯 지난해 낙찰된 청라지구 등은 사업을 할 수 있는 가능성이 열렸다.

다만 건축비 규제를 풀어야 하는 숙제가 남아 있다.

인천 송도신도시개발유한회사(NSC)도 주상복합 분양을 통해 발생한 이익으로 컨벤션센터와 중앙공원 등 1조원 규모의 기부채납 기반시설을 건설할 예정이었으나 규모 축소가 불가피할 것으로 보인다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "건축물의 특성이 다른 만큼 주상복합은 일반 아파트와 건축비를 차등 적용하는 방안을 강구하는 것이 바람직하다"고 지적했다.

◆중심지형 뉴타운도 타격

서울 세운상가 일대 등 주상복합 사업 위주로 추진되고 있는 '중심지형' 뉴타운 사업도 분양가 상한제로 인한 수익성 악화로 지연될 가능성이 높아졌다.

현재 서울에는 세운상가 외에 천호·성내(강동),구의·자양(광진),망우·상봉(중랑) 등이 중심지형 뉴타운으로 지정돼 있다.

한국도시개발연구포럼 전연규 대표는 "중심지형 재정비지구(뉴타운)의 경우 가뜩이나 임대주택 의무건립 등의 규제로 속도를 내기 어려운 상황이어서 분양가 상한제까지 시행되면 타격이 적지 않을 것"이라고 내다봤다.

이와 함께 초고층 사업을 추진하고 있는 용산 역세권 개발,판교 중심상업용지,인천 가정오거리 등 프로젝트 파이낸싱 방식으로 추진하고 있는 대규모 복합개발 사업 등도 난항을 겪을 전망이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com