올 들어 재건축·재개발 시장은 동반침체 양상을 보이고 있다.

이 때문에 적극적인 투자전략을 세우기가 쉽지 않은 게 사실이다.

하지만 재건축은 각종 규제가 많아 예외없이 침체양상을 보이고 있는 반면 재개발은 높은 개발 기대감으로 부분적인 강세를 이어가는 곳도 있다.

즉 이들 두 시장의 상황이 똑같지 않다는 말이다.

따라서 개별 시장을 정확하게 파악한 다음 차별화된 투자전략을 세우는 게 필요하다고 전문가들은 조언하고 있다.


◆재건축 전망 여전히 불투명

정부의 '1·11부동산대책'에 재건축 일반분양분을 포함한 민간 아파트의 분양가 상한제가 포함되면서 재건축의 인기가 더욱 하락할 것으로 보인다.

분양가 상한제를 통해 재건축 단지의 일반분양물량 수익이 감소하면 조합원 부담금이 늘어날 수 있기 때문이다.

하지만 이번 규제가 아니더라도 현재 대부분 재건축 대상 단지들의 사업추진은 힘든 실정이다.

용적률과 층수제한,안전진단 등이 대폭 강화돼 있어서다.

올해 대선이 있어 일부 규제완화가 이뤄질 것이란 기대감이 있긴 하지만 현실화되기는 쉽지 않은 상황이다.

대선후보들이 섣불리 재건축 규제를 언급했다가 집값이 급등할 경우 자칫 치명적인 타격을 받을 수 있기 때문이다.

이 같은 상황은 다음 정권에서도 마찬가지여서 재건축 대상 단지들의 집값이 확실한 안정추세를 보이기 전까지는 규제완화를 행동으로 옮기기가 쉽지 않을 것이기 때문이다.

따라서 최근의 가격조정에도 불구하고 투자 차원에서 재건축을 매입하는 것에는 위험이 클 수 있다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "사업추진 여부와 별개로 큰 개발이익을 기대할 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다"고 강조했다.

◆재개발은 구역별 차별화 이어질 듯

재개발 시장은 이미 작년 10월 이미 한 차례 큰 조정을 받았다.

재정비촉진지구에 포함된 한남뉴타운 등에 '6평 이상 토지의 거래허가제'가 시행되면서 가격이 급락했다.

이 때문에 분양가 상한제 등의 악재를 담은 이번 1·11대책에는 오히려 큰 반응을 보이지 않고 있다.

또 서울시의 '유－턴 프로젝트' 개발계획 수혜 지역인 성수동(한강변)과 용산 일대는 10평 미만 지분 호가가 평당 5000만∼7000만원 선으로 초고가를 유지하고 있다.

반면 거래허가제에서 제외된다는 이유만으로 작년 말 많이 올랐던 옥수동 등의 일부 재개발 구역은 약세로 돌아섰다.

이 같은 구역별 차별화는 앞으로도 더 심화될 가능성이 높다.

따라서 재개발 투자는 철저하게 개별 구역별로 다르게 접근할 필요가 있다.

개발 기대감이 크다고 무턱대고 투자해서는 큰 낭패를 볼 수 있다.

가뜩이나 사업기간이 오래 걸리는 재개발에 거래허가제까지 적용되면 환금성이 크게 떨어지기 때문이다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com