서울시가 4차 뉴타운사업을 전면 보류하겠다고 밝힘에 따라 뉴타운개발 기대가 컸던 강북지역 부동산시장에는 냉기류가 형성될 것으로 예상된다.
특히 지난해 말 3차 뉴타운에서 탈락했던 지역은 4차 뉴타운의 유력한 후보지로 꼽혀 올해 초까지 노후 다세대·다가구주택 가격이 평당 수백만원씩 급등했던 터라 충격이 클 전망이다.
○집값 급등한 후보 지역 타격 클 듯
작년 말 3차 뉴타운에서 탈락했던 곳은 △강북구 미아1·2·8동,수유 1동 △강동구 천호1·3동 △구로구 구로본동,구로2동 △광진구 화양동 △노원구 월계1·4동 △성동구 성수1·2가동 △도봉구 창2·3동 △동대문구 제기·청량지구 △성북구 정릉동 △중구 신당동 △서초구 방배2·3동 등이다.
이 중 성수동은 뚝섬 및 용산 개발과 맞물려 4차 뉴타운의 최대 수혜지가 될 것으로 꼽혀왔다.
강남 수요를 끌어들일 수 있는 입지를 갖추고 있기 때문이다.
현지 K공인 관계자는 "가장 비싼 10평짜리 지분의 경우 평당 4000만원을 호가하고 있다"고 전했다.
또 미아동과 수유동도 강북구 및 지역주민들이 의욕적으로 뉴타운사업을 추진해온 곳이다.
미아뉴타운과도 가까워 개발 가능성이 높게 점쳐져 왔다.
구로동 역시 4차 뉴타운 후보지로 유력시돼 왔다.
미아동 L공인 관계자는 "작년 말 4차 뉴타운 얘기가 돌면서 평당 1000만원 정도이던 빌라 가격이 평당 1300만원 안팎까지 뛰었다"면서 "하지만 1·11 대책으로 재개발 사업에도 분양가 상한제가 적용되고 뉴타운 지정까지 유보될 경우 가격하락이 불가피할 것"이라고 내다봤다.
한 전문가는 "개발완료 단계인 1차 뉴타운지역의 아파트값도 작년 말부터 떨어지고 있다"면서 "단순히 뉴타운 후보지로만 거론됐던 지역은 타격이 적지 않을 것"이라고 전했다.
실제로 목동 구시가지의 경우 양천구청이 뉴타운 지정을 적극 추진하면서 노후주택 가격이 급등했지만 타당성 조사 결과 자격미달로 드러나자 매수세가 썰물처럼 빠지기도 했다.
한때 평당 3000만원에 호가됐던 가격이 현재 평당 1900만~2500만원 선이다.
하지만 재개발 컨설팅업체인 예스하우스의 전영진 사장은 "강북 재개발은 언제든 이뤄질 수 있다는 기대감이 시장에 팽배한 데다 3차 뉴타운 탈락지역의 경우 토지거래허가구역 등 규제도 피할 수 있어 투기수요가 쉽게 사라지기 어렵다"고 전망했다.
○기존 뉴타운은 계획대로
서울시는 신규로 뉴타운을 지정하는 것은 유보했지만 기존 뉴타운의 개발엔 박차를 가할 계획이다.
서울시는 그동안 세 차례에 걸쳐 뉴타운 25곳을 신규 지정했다.
2002년 10월 은평 길음 왕십리 등 3곳을 시범 뉴타운으로 지정한 데 이어 2003년 노량진 등 12곳을 2차 뉴타운으로 선정했고 2005년 12월 이문 등 10곳을 3차 뉴타운으로 고시했다.
그러나 기존 뉴타운의 사업속도는 지지부진한 것이 사실이다.
지구지정 4년이 지났음에도 시범뉴타운인 왕십리뉴타운은 착공도 들어가지 못했다.
2차 뉴타운인 한남 같은 곳의 경우 용적률과 층고제한에 묶여 아직 개발 기본계획조차 세우지 못하고 있다.
서울시는 따라서 올해 2010억원의 재정을 투입해 학교 등 공공시설에 대한 지원을 강화하기로 했다.
또 구릉지와 역세권을 하나의 사업지구로 묶어 개발하는 결합개발제도를 도입해 층고와 용적률 규제를 받는 뉴타운 지역의 재개발을 활성화하기로 했다.
그러나 재정의 절반 정도가 자립형사립고 부지 매입비로 투입되면서 도로 공원 등 다른 기반 시설에 대한 지원이 적어 뉴타운이 기존 재개발 사업과 크게 차별화되기는 어렵다는 우려는 여전하다.
조성근·조재길 기자 truth@hankyung.com
특히 지난해 말 3차 뉴타운에서 탈락했던 지역은 4차 뉴타운의 유력한 후보지로 꼽혀 올해 초까지 노후 다세대·다가구주택 가격이 평당 수백만원씩 급등했던 터라 충격이 클 전망이다.
○집값 급등한 후보 지역 타격 클 듯
작년 말 3차 뉴타운에서 탈락했던 곳은 △강북구 미아1·2·8동,수유 1동 △강동구 천호1·3동 △구로구 구로본동,구로2동 △광진구 화양동 △노원구 월계1·4동 △성동구 성수1·2가동 △도봉구 창2·3동 △동대문구 제기·청량지구 △성북구 정릉동 △중구 신당동 △서초구 방배2·3동 등이다.
이 중 성수동은 뚝섬 및 용산 개발과 맞물려 4차 뉴타운의 최대 수혜지가 될 것으로 꼽혀왔다.
강남 수요를 끌어들일 수 있는 입지를 갖추고 있기 때문이다.
현지 K공인 관계자는 "가장 비싼 10평짜리 지분의 경우 평당 4000만원을 호가하고 있다"고 전했다.
또 미아동과 수유동도 강북구 및 지역주민들이 의욕적으로 뉴타운사업을 추진해온 곳이다.
미아뉴타운과도 가까워 개발 가능성이 높게 점쳐져 왔다.
구로동 역시 4차 뉴타운 후보지로 유력시돼 왔다.
미아동 L공인 관계자는 "작년 말 4차 뉴타운 얘기가 돌면서 평당 1000만원 정도이던 빌라 가격이 평당 1300만원 안팎까지 뛰었다"면서 "하지만 1·11 대책으로 재개발 사업에도 분양가 상한제가 적용되고 뉴타운 지정까지 유보될 경우 가격하락이 불가피할 것"이라고 내다봤다.
한 전문가는 "개발완료 단계인 1차 뉴타운지역의 아파트값도 작년 말부터 떨어지고 있다"면서 "단순히 뉴타운 후보지로만 거론됐던 지역은 타격이 적지 않을 것"이라고 전했다.
실제로 목동 구시가지의 경우 양천구청이 뉴타운 지정을 적극 추진하면서 노후주택 가격이 급등했지만 타당성 조사 결과 자격미달로 드러나자 매수세가 썰물처럼 빠지기도 했다.
한때 평당 3000만원에 호가됐던 가격이 현재 평당 1900만~2500만원 선이다.
하지만 재개발 컨설팅업체인 예스하우스의 전영진 사장은 "강북 재개발은 언제든 이뤄질 수 있다는 기대감이 시장에 팽배한 데다 3차 뉴타운 탈락지역의 경우 토지거래허가구역 등 규제도 피할 수 있어 투기수요가 쉽게 사라지기 어렵다"고 전망했다.
○기존 뉴타운은 계획대로
서울시는 신규로 뉴타운을 지정하는 것은 유보했지만 기존 뉴타운의 개발엔 박차를 가할 계획이다.
서울시는 그동안 세 차례에 걸쳐 뉴타운 25곳을 신규 지정했다.
2002년 10월 은평 길음 왕십리 등 3곳을 시범 뉴타운으로 지정한 데 이어 2003년 노량진 등 12곳을 2차 뉴타운으로 선정했고 2005년 12월 이문 등 10곳을 3차 뉴타운으로 고시했다.
그러나 기존 뉴타운의 사업속도는 지지부진한 것이 사실이다.
지구지정 4년이 지났음에도 시범뉴타운인 왕십리뉴타운은 착공도 들어가지 못했다.
2차 뉴타운인 한남 같은 곳의 경우 용적률과 층고제한에 묶여 아직 개발 기본계획조차 세우지 못하고 있다.
서울시는 따라서 올해 2010억원의 재정을 투입해 학교 등 공공시설에 대한 지원을 강화하기로 했다.
또 구릉지와 역세권을 하나의 사업지구로 묶어 개발하는 결합개발제도를 도입해 층고와 용적률 규제를 받는 뉴타운 지역의 재개발을 활성화하기로 했다.
그러나 재정의 절반 정도가 자립형사립고 부지 매입비로 투입되면서 도로 공원 등 다른 기반 시설에 대한 지원이 적어 뉴타운이 기존 재개발 사업과 크게 차별화되기는 어렵다는 우려는 여전하다.
조성근·조재길 기자 truth@hankyung.com
