정부와 열린우리당이 11일 발표한 '1·11 부동산 대책'은 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장의 안정이 핵심이다.

당정은 민간 아파트의 분양가를 잡지 않고서는 집값 불안을 잠재울 수 없다는 판단 아래 민간 택지에 분양가 상한제,분양원가 공개,전매 제한,채권입찰제 등을 적용하기로 했다.




이들 모두 분양가를 제한하는 내용이다.

그동안의 분양가 인하에 대한 정부의 의지가 일회성이 아님을 국민들에게 각인시켜 무너진 신뢰성을 회복하겠다는 뜻도 담겨 있다.

그러나 부동산 전문가들은 민간아파트 분양가 규제가 자칫 주택 공급을 위축시켜 오히려 집값 불안을 부추길 수 있다는 우려를 나타냈다.


○분양가 상한제 및 원가공개 확대

현재 공공 택지에는 분양가 상한제와 분양원가 공개가 함께 적용되고 있다.

공공택지 분양가 항목은 '택지비+기본형 건축비+가산비' 등으로 구성됐다.

이 가운데 택지비와 가산비 및 기본형 건축비 5개 항목(직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비) 등 7개 항목(전용면적 25.7평 초과는 택지비와 택지매입원가 등 2개 항목)을 공개하고 있다.

그런데 정부는 이번 대책을 통해 공공 택지의 분양원가 세부 항목을 61개로 늘리기로 했다.

또 수도권 전역 및 투기과열지구의 민간 택지에 공급되는 아파트도 오는 9월부터 공공 택지와 동일하게 분양가 상한제와 분양원가 공개를 시행키로 했다.

이 때 택지비는 매입 금액과 무관하게 감정평가 금액이 적용된다.

시행사나 건설업체가 택지비에서 취할 수 있는 폭리 구조를 원천 봉쇄하겠다는 의미가 담겨 있다.

원가공개 항목은 공공택지 아파트와 마찬가지로 택지비,가산비,기본형 건축비 등 7개 항목이다.

기본형 건축비는 시·군·구에 의무적으로 설치될 분양가심사위원회를 통해 지역별 특성을 감안,조정토록 했다.

이렇게 검증된 분양가는 분양 승인권자인 지자체장이 7개 원가 항목과 함께 공개한다.

특히 그동안 시행사나 건설업체가 가산비(지하주차장 건축비,기준 초과 복리시설 설치비 등)를 과다하게 계산해 분양가 부풀리기를 해 온 것을 막기 위해 가산비 조정에 신경 쓰도록 유도할 방침이다.

이 같은 분양가 상한제는 재개발,재건축,주상복합,비도시지역(계획관리지역) 내 택지 등 모든 유형의 민간 공동주택에 적용된다.


○민간 아파트에도 채권입찰제 적용

현재 공공택지 내 25.7평 초과 아파트는 당첨자들의 과도한 시세차익 방지를 위해 분양가를 포함,주변 시세의 90% 수준으로 채권을 매입토록 했다.

정부는 이번에 채권매입액 상한액을 80%로 10%포인트 낮추기로 했다.

이로써 매입 채권액이 줄어든 만큼 분양가가 10% 낮아질 전망이다.

건설교통부 관계자는 "채권매입 상한액이 주변 시세보다 지나치게 낮을 경우 과다한 분양 이익으로 투기 수요를 조장할 우려가 있다"면서 "반면 시세와 비슷할 경우 분양가 인하를 통한 인근 부동산 시장 안정 효과가 제한적일 가능성이 높아 절충점을 선택했다"고 밝혔다.

정부는 또 채권입찰제를 재개발·재건축 및 주상복합 아파트를 포함한 모든 민간 아파트에 적용하기로 했다.

건설산업연구원 김현아 박사는 "과거 채권입찰제 시행 때도 그랬지만 이 제도가 도입되면 돈 있는 사람만 집을 구입하게 된다"며 "큰 평수로 늘려가려는 사람들의 주택 구입 기회를 박탈하게 될 것"이라고 말했다.


○주택공급 위축 우려

분양가 상한제와 분양원가 공개가 민간 주택으로까지 확대될 경우 건설업계와 전문가들은 공급 위축으로 이어질 수 있다는 우려를 표시했다.

A건설업체 임원은 "기업 이익이 보장되지 않는 상황에서 어떤 업체가 주택을 지으려 하겠느냐"고 불만을 표시했다.

또한 전문가들은 분양원가 검증이 쉽지 않고 시장경제 원리에 어긋나는 정책이어서 오히려 공급 위축으로 집값이 올라갈 수 있다고 지적했다.

이에 따라 민간주택 분양원가 공개는 당분간 논란이 지속될 전망이다.

정부도 이 점이 고민이다.

건교부 관계자는 "건설업체들이 분양가 상한제 시행 이전에 경쟁적으로 분양에 나서면서 오히려 9월 이전엔 공급이 늘어나는 효과가 있을 수 있지만,분양가 상한제 시행 이후에는 이윤율 축소로 민간부문 공급에 영향을 미칠 수 있다"고 밝혔다.

이용섭 건교부 장관은 "민간주택 공급의 애로 요인을 지속적으로 발굴,개선해 민간주택 공급에 문제가 발생하지 않도록 하겠다"고 밝혔다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com