■ 출국후 2년내 주택 처분땐 비과세
■ 전ㆍ월세 임대료 받아 해외서 생활을
■ 수익형 부동산 갈아타기도 한 방법

그림같은 단독주택에 살면서 가정부·운전기사를 두고 매일 골프를 치며 살 수 있을까.

국내 중산층이 동남아시아 은퇴이민을 떠난다면 가능한 일이다.

동남아의 저렴한 물가 덕분이다.

최근 들어 우리나라에서 동남아 은퇴이민 열풍이 불고 있는 이유다.

은퇴이민을 고려할 때는 국내 재산을 어떻게 처분할지가 고민이 될 수밖에 없다.

전문가들은 국내 부동산을 일시에 처분하고 떠나는 것은 위험하다고 지적하고 있다.

해외이민에 실패하고 귀국할 경우를 염두에 둔 조언이다.

< 은퇴이민자 위한 부동산 관리법 >

△해외이주법 따른 부동산 절세방법 찾아야

△1주택자는 매각 대신 전월세 전환 고려

△다주택자는 유망 부동산으로 자산 단순화

△상가·오피스텔 등 수익형 부동산으로 전환

△가족·친척 등 국내 부동산 관리인 지정

△은행 PB센터에 계약갱신 등 업무 맡겨도

△국내 부동산계약은 가급적 장기로 맺어야


◆ 해외이주법 따른 절세혜택 따져야

은퇴이민자들은 해외이주법에 따른 절세혜택을 받을 수 있어 유리하다.

해외이주법에 따른 이민은 △현지이주 △연고이주(혼인) △무연고이주(고용) 등으로 나뉘는데,영주권이나 장기 체류자격(거주여권)을 얻어 떠나는 은퇴이민의 경우 현지이주로 분류된다.

은퇴이민을 떠날 경우 출국한 날로부터 2년 내 처분하는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다.

보유기간(서울 기준 3년 이상) 및 주거여부(2년 이상)와도 관계없다.

출국 전이라도 해외이주신고 확인서의 발행일로부터 1년 이내에 세대원 전원이 출국한다는 전제 아래 똑같이 비과세 혜택을 적용받는다.

다만 1가구 1주택자로서 국내 다른 주택을 취득하지 않는다는 조건이다.

또 양도가액이 6억원을 초과하면 초과분에 대해 일정 비율의 양도세를 내야 한다.

따라서 1주택자의 경우 절세기간(해외이주신고 확인서 발급 후 1년,출국 후 2년 내)을 꼼꼼하게 따지되,현지에서 1~2년 생활해본 후 비과세 특례를 적용받아 매각하는 방법도 고려할 만하다고 전문가들은 조언했다.

김승섭 우리은행 PB사업단 과장은 "현지이주의 경우 세법 비과세 규정을 최대한 활용하는 게 이민준비의 첫 걸음"이라고 조언했다.

◆ '월세형'부동산 전환도 고려할 만

은퇴이민을 떠나더라도 국내 재산을 모두 처분하는 것은 바람직하지 않다.

현지 생활에 적응하지 못하거나 질병이 생겼을 때,혹은 거동이 불편해진 후 귀국하는 사례가 적지 않아서다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "1주택자라면 국내 집을 매각하고 현지 주택을 구입하는 것보다,차라리 국내 집을 전세주고 매달 임대료를 받아 생활하는 게 나을 수 있다"면서 "국내 집값 상승세가 동남아 국가들보다 더 가파르다는 사실도 감안해야 할 것"이라고 말했다.

다만 2주택 이상 보유자의 경우 일부 주택을 매각해 은퇴자금으로 활용해도 괜찮다고 전문가들은 조언했다.

종부세 부담이 만만치 않은 데다 관리하기도 쉽지 않기 때문이다.

장기적으로 가격상승 가능성이 점쳐지는 재건축 아파트나 재개발 주택 등으로 포트폴리오(자산배분)를 단순화하는 방법도 있다.

매달 고정수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로 갈아타는 것도 추천되는 방법이다.

특히 단지 내 상가와 역세권 오피스텔의 경우 임대료가 안정적으로 나오기 때문에 현지에서 연금 대용으로 쓰기 좋다.

향후 투자수익까지 노려볼 수 있는 이점도 있다.

다만 수익형 부동산 중에서 경기 영향을 많이 받는 쇼핑몰이나 복합상가 등은 피하는 게 낫다.

본인 소유 아파트를 임대로 내놓는다면 가급적 월세 또는 전월세 방식이 유리하다.

◆ 관리인 지정하고 장기 계약을

국내에 아파트 상가 오피스텔 등 부동산을 남겨놓는다면 관리인을 따로 지정해놓는 게 좋다.

그렇지 않을 경우 부동산 임대관리를 위한 출입국 비용이 만만치 않게 소요된다.

자녀와 친인척을 활용하면 관리비용을 줄일 수 있고 상대적으로 안전하다.

믿을 만한 부동산 중개인에게 의뢰할 수도 있다.

주거래 은행의 PB(프라이빗뱅킹) 서비스를 이용하는 것도 방법이다.

은퇴 이민 후 각종 계약갱신 업무와 공과금 납부까지 대행해준다.

굳이 PB센터가 아니라도 은행 해외이주센터에서 해외거주자를 위한 부동산 절세요령과 해외 금융거래법 등을 알려주고 있는 만큼 은퇴이민을 앞뒀다면 반드시 상담을 받아보는 게 좋다.

부동산 임대계약을 맺는다면 임차인과 협의,가급적 장기로 계약해야 한다.

임대차 계약서에 자동갱신 조항을 달아놔도 괜찮다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "요즘엔 해외에서도 금융거래하기 쉽기 때문에 매달 임대료를 은행계좌로 송금받으면 편리하다"고 조언했다.

조재길 기자 road@hankyung.com