광진구 사업분석 결과 건축비 인하 3-5% 불과..땅값이 관건
재건축보다 일반분양많은 재개발 사업 치명적

현재 공공택지에 적용되고 있는 분양가 상한제가 민간택지까지 확대 시행돼도 건축비 인하 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.

또 분양가 상한제 시행이 재건축 보다는 재개발 사업에 더 찬물을 끼얹을 것으로 전문가들은 보고 있다.

◇ 건축비 인하 효과는 미미, 땅값이 관건

19일 한 부동산 시행사가 서울 광진구의 한 사업부지에 대해 사업성 검토를 한 내부자료를 보면 30-60평형대 아파트의 분양가로 평당 평균 2천340만원, 1군 건설회사 시공 건축비로 평당 평균 350만원을 책정됐다.

이 공사비는 전체 매출액의 23%선으로 땅값(평당 1천600만원)이 58%, 나머지 19%가 광고 홍보비 등 판매비, 광역교통부담금.기반시설부담금.재산세 등 부대비, 금융비용 등이 차지하는 것으로 나타났다.

현재 공공택지에서 적용하는 분양가 상한제 대상 기본형 건축비는 11-20층 이하 전용 31.8평 이상이 평당 333만-339만원으로 이 수준대로 분양가를 낮출 경우 인하 효과가 평당 17만-11만원, 전체 분양가 대비 3-5%에 불과한 것으로 나타났다.

이 회사 대표는 "서울 민간택지의 경우 기본적으로 땅값이 분양가의 50-60%를 차지할 정도로 높아 분양가 수준을 주변 시세 등에 맞추기 위해서는 건축비를 마구 부풀릴 수가 없다"며 "기본형 건축비만으로는 가격 인하에 한계가 있고, 결국 땅값을 낮춰야 한다"고 말했다.

실제 경실련이 화성 동탄신도시를 사례로 자체 분석한 자료에서도 분양가 상한제를 적용하지 않은 건설회사의 평균 건축비는 평당 359만원, 분양가 상한제를 적용한 대우건설 등 3개사의 건축비는 평균 320만원으로 평당 39만원 낮아지는데 그쳤다.

상한제 시행 전 평당 평균 분양가(784만원) 대비 5% 선이다.

전문가들은 이에 따라 분양가 인하 효과를 높이기 위해서는 감정평가액으로 산정할 땅값을 의도적으로 낮출 수밖에 없을 것으로 보고 있다.

이 경우 감정평가액은 개발 후 미래가치가 반영되기 때문에 땅값이 실제 사업주체가 매입한 금액보다 높을 수도 있고, 낮을 수도 있다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 "토지 감정가를 규제하면 수도권이나 지방의 개발예정지를 오래 전에 사둔 회사는 실제 매입액보다 감정평가액이 높아 땅값에서 수익이 날 수 있지만 땅 매수가 쉽지 않은 서울 등 요지의 경우 감정평가액보다 실제 매입액이 높아 사업이 힘들 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

◇ 재건축보다 재개발이 더 타격

재개발, 재건축에 분양가 상한제가 적용되면 재건축보다는 오히려 재개발 사업에 더 타격을 줄 것으로 보인다.

조합원이 자신들의 추가부담금을 낮추는 방안으로 일반분양가를 높여왔는데 재건축의 경우 일부 저층 단지를 제외한 강남권 중층 단지 대부분이 1대 1 재건축으로 일반분양분이 없기 때문이다.

저층 단지 중에서도 강남구 개포 주공 단지 역시 일반분양없는 사실상 1대 1 재건축이다.

개포동의 한 중개업소 사장은 "조합에서는 일반분양분도 없는데 분양가를 전가하고 말 것도 없다며 시큰둥해하는 분위기"라고 말했다.

이에 비해 뉴타운, 도시재정비촉진지구 지정 등으로 지분가격이 크게 오르는 등 활기를 띠던 재개발 사업은 찬물을 끼얹은 격이다.

재개발 지구는 용적률이 낮아 재건축보다 일반분양이 훨씬 많다.

서울 한남, 송파 거여.마천 뉴타운 등 지분가격이 높은 곳은 일반 분양가를 높이지 않으면 사업이 힘들 곳으로 꼽히고 있다.

J&K 백준 사장은 "분양가 자율화 이전인 90년대 말까지 재개발 사업의 비례율은 80% 이하였는데 분양가가 자율화되면서 비례율이 100%를 넘어섰다"며 "분양가 상한제가 적용되면 조합원들의 추가부담금이 높아지고 사업성이 매우 나빠져 사업추진을 못하는 곳도 나올 수 있다"고 우려했다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr