한나라당이 아파트 반값 공급을 위해 '토지임대부 주택분양제' 도입을 당론으로 채택키로 해 관심이 쏠리고 있다.

특히 김근태 의장을 비롯한 열린우리당 일각에서도 이 같은 방식을 적극 검토하겠다는 입장을 수차례 언급했다는 점에서 앞으로 이 분양 제도가 입법화될 가능성이 적지 않다.

하지만 전문가들 사이에서는 이 제도가 도입되더라도 수요자들의 토지 임대료 부담이 만만치 않은 데다 정부나 주택공사·토지공사 등의 재정 부담이 커진다는 점에서 큰 효과를 거두기 어려울 것이라는 지적이 나오고 있어 주목된다.



토지임대부 주택 분양이란 땅(택지)과 건물(아파트)의 소유권을 분리해 택지는 주공이나 토공 등 공공기관이 소유해 임대하고 아파트만 매각하는 방식이다.

따라서 판교 등 수도권에서 공급되는 아파트의 경우 분양가에서 60~70%를 차지하는 택지비가 없어지게 돼 분양가를 절반 이상 낮출 수 있게 된다.

현행 제도상으로 토지와 건물의 구분 등기가 가능하기 때문에 이 방식을 도입하는 데 법적인 문제는 없다.

주택 구입자는 전매 금지기간(10년)이 지나면 일반 주택처럼 건물 소유권을 매매할 수도 있다.

하지만 문제는 이 주택을 구입하는 수요자는 분양가(건축비) 외에 주공·토공 소유의 땅을 사용하는 데 따른 토지 임대료를 전세(보증금)나 월세(임대료) 형태로 내야 한다는 점이다.

열린우리당 이계안 의원은 지난 2월 "33평형 아파트의 경우 땅값(택지비)을 2억원 정도로 가정할 때 물가 상승률을 포함해 연 6%의 이자율을 적용하면 매달 임대료로 100만원을 내야 하는 만큼 현실성이 없다"고 주장한 적이 있다.

이에 반해 이 분양 제도를 발의한 한나라당 홍준표 의원은 "33평을 기준으로 했을 때 월 30만원 정도의 임대료면 된다"고 설명하고 있다.

이에 대해 전문가들은 "서울이나 수도권처럼 땅값이 비싼 곳은 공공기관의 토지 매입비가 커지게 되므로 그만큼 토지 임대료가 비싸질 수밖에 없다는 것만은 분명하다"고 지적했다.

주공·토공 등 공공기관 입장에서는 사업 초기에 토지 매입비 등 과도한 비용이 투입될 수밖에 없어 재정 부담이 커진다는 점도 문제다.

홍준표 의원이 대표 발의한 '대지임대부 분양 특별법안'을 판교 신도시에 적용할 경우 주공·토공은 3~4년이면 회수 가능하던 5조원 이상의 토지비(보상비+택지조성비)를 무려 40년에 걸쳐 회수할 수밖에 없다.

물론 토지임대료 전액을 보증금 형태로 분양 초기에 회수해 초기 자금 부담을 낮출 수 있다.

하지만 이렇게 되면 수요자 입장에서는 분양가(건축비)보다 더 비싼 보증금(임대료 총액)을 내야 하므로 사실상 분양가 인하 효과를 거둘 수 없게 된다.

또 임대료를 낮춰 달라는 입주자들의 민원이 잇따를 가능성도 크다.

상당수 전문가들은 토지비를 상대적으로 낮출 수 있는 국·공유지가 별로 없는 국내 현실을 고려할 때 토지임대부 분양 방식을 공급할 만한 주택이 제한적일 수밖에 없는 만큼 이 방식을 통해 집값 안정 효과를 거두기에는 역부족이라고 지적한다.

더욱이 땅값이 싼 곳에 적용하면 가능하지만 도심권에서 멀어질 수밖에 없고 주택 수요가 몰리는 도심권은 땅값이 비싸 임대료 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.

한 전문가는 "무주택·저소득 서민들에게 저렴한 값에 집을 마련할 수 있다는 기대감만 잔뜩 부풀려 놓고 정작 분양가 인하와 집값 안정 효과는 지지부진할 수 있는 만큼 사전에 충분한 분석과 검증이 필요하다"고 지적했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com