부동산 전문가들은 앞으로 잇따라 나올 신도시 개발계획과 관련,신도시별로 특색을 살리는 등 여러 보완대책이 필요하다고 지적하고 있다.

강남권 대체용 등 신도시 건설 목적에 따라 개발 컨셉트를 달리 할 필요가 있다는 얘기다.

또 주변 집값 상승 등의 부작용을 막고,공급 확대 효과를 극대화시키기 위해서는 △개발기간 단축 등을 통한 분양가 인하 노력 △중·대형 평형 확대 등이 필요하다고 입을 모으고 있다.

○수요층을 명확히 해야

많은 전문가들은 우선 흡수하려는 타깃 수요층을 명확히 해 차별화된 신도시를 건립할 필요가 있다고 주문하고 있다.

예컨대 검단신도시의 경우 강남 등 서울 수요를 흡수하는 데는 한계가 있어 최근 불거지고 있는 집값 불안을 잡기에는 역부족이라는 설명이다.

고철 주택산업연구원장은 "신도시 개발 계획이 쏟아지고 있지만,서울 시민들은 여전히 공급이 부족하다고 느끼고 있다"며 "수요를 제대로 충족시킬 수 없는 신도시는 무의미하다"고 강조했다.

○개발 기간 단축해야

갈수록 장기화하는 신도시 택지개발 기간을 단축하는 것도 과제다.

1990년대 말까지만 해도 택지지구 지정부터 아파트 입주까지 4~5년이면 충분했지만 지금은 8~10년씩 걸리는 게 다반사다.

환경·농림·국방부 등 관련 부처 협의와 보상 기간 등이 갈수록 지연되면서 계획수립 단계에서만 3~4년 이상 소요되기 때문이다.

하지만 택지지구 지정부터 분양·입주 때까지 걸리는 기간이 길어지면 적기(適期) 공급이 어려워 수급불안의 직접적인 원인이 된다.

또 해당 지역 땅값이 올라 토지보상비는 물론 광역도로나 철도 건설에 필요한 토지 매입비가 천문학적으로 늘어 결국 고분양가의 빌미로 작용한다.

대표적인 사례가 파주신도시다.

2000년에 1차(운정지구)분 142만평에 이어 2003년 143만평이 추가 지정되면서 통합 개발계획 및 실시계획을 수립한다는 이유로 7년이 지난 내년에나 아파트 분양이 가능하다.

하지만 그 사이 파주 일대 땅값이 급등하면서 토지보상비만 전체 사업비(7조7000억원)의 절반에 육박하는 3조5000억원에 이른다.

이는 개발면적이 비슷한 판교신도시(281만평)의 보상비와 맞먹는 규모다.

이러다 보니 당초 평당 700만원이면 충분할 것이라던 파주신도시 아파트 분양가가 평당 1000만원을 훌쩍 넘을 것으로 추산돼 서민들에게는 '그림의 떡'이 될 수밖에 없다.

○중·대형 아파트 더 짓자

수요가 크게 증가하고 있는 중·대형 아파트 비율을 늘려야 한다는 목소리도 높았다.

소득 수준은 계속 올라가고 있는데 임대아파트와 중·소형 평형만 많이 짓는 것은 이해할 수 없다는 지적이다.

김현아 건설산업연구원 부연구위원은 "2기 신도시인 판교가 1기인 분당과 중·대형 비율이 30%대로 비슷하다는 것은 난센스"라며 "이런 추세가 계속되면 강남수요 분산은 고사하고 오히려 강남을 돋보이게 만드는 결과를 낳을 수 있다"고 강조했다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com