서울시 서초구 방배동 일대 단독주택 재건축 예정지에 대한 사업 추진이 부진을 면치 못하면서 난항에 빠졌다.

이 같은 부진은 사업이 시작도 되기 전에 땅(지분)값이 폭등하면서 사업성을 크게 약화시킨 데다 제도적 미흡함까지 더해진 게 결정적 원인으로 지적되고 있다.

특히 단독주택 관련 재건축 규정의 경우 '공동주택(아파트)재건축 제도'가 그대로 적용돼 문제가 크기 때문에 이에 대한 개선이 시급하다는 게 전문가들의 의견이다.

○방배동 단독주택 재건축 1년째 맴돌아

강남권 단독주택 예정지는 지하철 내방역과 방배역 인근 방배동에 몰려있다.

이곳은 대부분 2종 일반주거지역으로 용적률 190%에 평균 7~10층까지 아파트 신축이 가능하다.

이 가운데 서리풀 단독재건축 조합(방배동 178의 26 일대)의 사업 추진 속도가 가장 빠른 편이다.

서리풀 공원을 끼고 있는 데다 방배역과 가까워 오래 전부터 재건축 추진이 진행되온 곳이다.

이어 방배2동 6,7구역(946의 8 등)은 추진위원회 승인을 받은 상태다.

서초구 1,2,3구역(방배동 818의 14 등)은 통합 추진위를 구성해 지난달 승인신청에 들어갔다.

이들 지역은 작년 재건축 예정지 발표와 조합추진 움직임이 가시화되자 단독주택 땅값이 가파르게 올랐다.

현지 중개업소에 따르면 지난해 초 6평 기준으로 평당 1500만~2000만원 선이던 다세대주택 지분값이 3400만~4000만원까지 뛰었고 1000만원 선이었던 단독주택 지분은 2000만~2500만원까지 올랐다.

방배동 인정공인 관계자는 "주로 3억~4억원 정도를 가진 소액투자자들이 몰려 10평 안팎의 다세대주택 지분을 싹쓸이 하는 바람에 이곳은 이미 60% 이상 주인이 바뀌었다"고 밝혔다.

○사업속도 빠른 서리풀 단지 분위기 썰렁

이런 과열 투자 분위기는 하반기 들어 급반전하고 있다.

서리풀 재건축단지를 빼고는 모두 사업착수 단계에 불과한데 가격이 지나치게 급등했다는 인식이 확산되면서 현재는 투자문의가 뜸해지고 지분값도 보합세를 간신히 이어가는 분위기다.

특히 땅값 급등으로 방배동 일대 단독주택 재건축 예정 지역은 사업성 타당성 논란까지 일고 있다.

원래 이곳 단독주택지는 용적률이 100% 내외로 낮아 190%로 재건축을 하면 사업성이 높을 것으로 평가됐었다.

하지만 올 상반기 가격이 급등한 데다 아파트 재건축 관련 규정이 적용되면서 사업성이 크게 떨어져 사업 추진 자체가 흔들릴 수도 있다는 지적이 제기되고 있다.

예컨대 용적률과 층고는 한정돼 있는데 임대아파트 의무건립 비율 등 아파트 재건축 관련 규제가 그대로 적용되고 있어 현재의 지분시세로 매입하면 수익성이 거의 없을 것이라고 현지 중개업소들은 평가하고 있다.

실제로 서리풀 재건축단지의 경우 496가구의 아파트 공급분 중 일반분양은 2~3가구에 불과하다.

현행법으로는 임대주택 100가구에 395명의 조합원 주택으로만 구성돼야 하기 때문이다.

○조합원 갈등에 '지분 쪼개기'도

제도적 맹점 외에 해당 지역 투자자들의 제살깎기식 지분 쪼개기도 사업 추진에 발목을 잡고 있다.

현지 중개업소 관계자는 "서리풀 재건축 단지에서 일반분양분이 거의 없는 것은 제도적 측면도 있지만 투자자들의 무리한 지분 쪼개기 영향도 크다"며 "이곳의 경우 당초 300여가구였던 조합원이 현재는 지분 쪼개기로 400여가구가 됐다"고 말했다.

이 같은 문제를 막기 위해서는 구역 지정 이전부터 지분쪼개기를 제한하는 등 제도적 보완책이 필요하다는 게 전문가들의 의견이다.

여기에 아파트 재건축과 달리 지분과 감정가로 조합원에게 입주권이 주어지기 때문에 조합원 간 지분 배분을 놓고 분란이 커지는 것도 단독주택 재건축 사업의 발목을 잡는 한 요인이 되고 있다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com