주 5일 근무시대인 만큼 자연도 즐기고 돈도 버는 펜션 투자에 대해 관심이 높다.

고소득층이 은퇴생활을 고려해 주로 뛰어들던 분야지만 요즘은 전원생활에 관심많은 30~40대도 움직이는 추세다.

펜션투자는 사업주체 및 규모에 따라 특성이 다르므로 자신에게 맞는 투자방법을 선택해야 한다.

개별펜션 투자는 자신이 직접 사업주체로 펜션을 짓고 운영하는 방식이다.

부지선정－전용허가－토목공사－건축－준공－민박사업자 지정 등 일련의 과정을 스스로 해결해야 하기 때문에 시간이 많이 걸린다.

민박사업자 지정도 본인이 받아야 하므로 시행착오가 많은 반면 제반비용을 크게 줄일 수 있다.

단지형 펜션 투자는 사업시행자가 따로 있어 부지선정과 토목공사까지 마치고 일반인에 펜션부지를 분양하므로 편리하다.

건축은 선택사항이다.

건축주가 의뢰하면 시행사가 지어주기도 하고 투자자 자신이 건축해도 괜찮다.

◆개별형 펜션 '결단'이 중요

우선 도시를 완전히 떠날 준비가 되었는가 스스로에게 물어보는 게 중요하다.

펜션운영자의 약 20% 정도가 1년을 견디지 못하고 다시 도시로 나오기 때문이다.

펜션은 소위 서구형 민박으로 하나의 숙박업이므로 고객에게 서비스할 마음이 준비돼있지 않다면 시기를 미루는 것이 좋다.

펜션사업의 성패를 좌우하는 것은 부지 선정이다.

아무리 소일삼아 한다고 해도 연평균 객실가동률이 30%를 넘지 못하면 곤란하다.

유명 여행지 인근이나 4계절 풍광이 아름다운 곳을 찾기 위해 발품을 충분히 팔아야 한다.

작년에 개정된 농어촌정비법에 따라 연면적 45평이 넘는 펜션은 숙박업으로 전환해야 한다.

이 경우 고급 민박이라는 펜션의 본래 의미가 사라지게 되므로 45평 내에서 운영하는 게 바람직하다.

자금여력 이상으로 호화롭게 꾸밀 필요는 없다.

오히려 빚을 과다하게 얻으면 이자를 갚기 위해 조바심을 내고 무리를 할 수밖에 없다.

전문가들은 "돈벌 욕심으로 펜션을 운영하는 것은 금물"이라고 말한다.

펜션은 단골사업이기 때문에 자연을 즐기며 여유로운 마음으로 운영할 때 수익도 따라온다는 뜻이다.

◆단지형 펜션 '발품' 팔아야

단지형 펜션을 분양받을 경우 지나치게 높은 수익률을 보장하거나 특별한 조건을 내세우는 곳은 피하는 게 낫다.

오랫동안 분양이 되지 않았거나 사업주체가 자금력이 없는 영세한 곳일 가능성이 높기 때문이다.

단지형 펜션은 인·허가 및 토목공사에 오랜 시간이 걸린다.

분양 중인 단지의 지번을 확인한 후 관할 관청에 인·허가 여부를 반드시 확인하고 실제로 공사가 계획대로 이루어지고 있는지 확인해야 한다.

시행사 또는 분양업체가 준공 후 운영관리까지 일괄 책임지는 회사인지 아닌지도 확인해야 한다.

각각의 업체가 다르다면 분양 당시의 모든 계약은 무효가 될 수도 있다.

최근 펜션 붐을 타고 여기저기 마구잡이식으로 분양하는 사례가 많다.

산림형질 변경허가도 받지 않고 위탁운영에 대한 정확한 기준도 없는 상태에서 확정수익률 보장을 내세우는 곳도 있으므로 주의해야 한다.

현장을 답사해 운영실태,객실가동률 및 연평균 수익률 등을 꼼꼼히 따져보는 지혜가 필요하다.

◆땅 살 때는 '적정' 규모로

펜션 투자 때 올해부터 토지시장에서도 실거래가 신고제가 실시된다는 점을 유의해야 한다.

공시지가도 현재 시세와 비교해 많이 현실화돼 땅을 살 때 취득·등록세 부담도 커졌다.

양도세 역시 외지인의 경우 현재는 약 30~35%의 양도세 부담을 지지만 2007년부터는 60~66%가량을 물어야하기 때문에 신중해야 한다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com