송파신도시로 건설될 서울시 거여·장지동,성남 창곡동,하남 학암동 일대 205만평이 21일 택지개발예정지구로 지정됨에 따라 개발이 본궤도에 오르게 됐다.

서울권에 100만평 이상 대규모 택지 지구가 개발되기는 1985년 상계 지구(100만평) 이후 22년 만이다.


이곳에 들어설 주택은 아파트 연립 단독주택 등 모두 4만6000가구로 2009년부터 단계적으로 분양될 예정이다.

송파신도시는 특히 입지가 '강남라인'에 위치해 있어 판교신도시 이후 최대 관심 지역으로 부상하면서 벌써부터 수요자들의 관심이 집중되고 있다.


○'후분양'으로 두세 차례 공급

송파신도시에 들어설 4만6000가구는 2009년 하반기부터 2~3단계로 나뉘어 분양될 예정이다.

전체 공급 물량 4만6000가구를 한꺼번에 분양할 경우 청약 과열,교통대란,인터넷 다운 등 각종 부작용이 발생할 소지가 많기 때문이다.

건교부는 이에 따라 판교처럼 중소형 아파트와 중대형 아파트를 시기별로 나눠 공급하거나,지구 내 군부대 이전 시기와 연계해 분양 시기나 물량을 조정할 방침이다.

또 송파신도시에 들어서는 공공 아파트는 공정률을 60%를 넘긴 뒤 청약을 받는 후분양제가 적용된다.

후분양제 적용 기준이 내년부터는 공정률 40% 이후지만 2009년부터는 60% 이후로 강화되기 때문이다.

특히 송파신도시 공급 물량 전체에 공영개발 방식이 적용되면 단독주택과 주상복합 아파트 등 4200여가구를 제외한 나머지 4만1000여가구가 모두 후분양 방식으로 공급될 수도 있다.

이렇게 될 경우 수요자들은 개별 단지별 조망권·소음 여부 등 입지 상황을 직접 확인한 뒤 청약 여부를 결정하게 돼 한결 유리해질 수 있다.

다만 계약 시점부터 입주 때까지의 기간이 단축돼 중도금 납부 주기가 짧아지는 만큼 자금 부담은 약간 커질 수 있다.


○지역우선 경쟁 치열할 듯

송파신도시의 경우 서울·성남·하남시에 거주하는 청약 1순위자라면 전체 공급 물량의 30%를 해당 지역 주민에게 우선 배정하는 '지역우선 공급물량'에 청약할 수 있다.

현행 주택공급규칙의 경우 해당 택지개발지구가 포함된 모든 행정구역 거주자에게 우선청약 자격이 주어지기 때문이다.

따라서 성남 거주자만 우선 청약이 가능했던 판교와 달리 송파는 서울·성남·하남 등 3개 지역 거주자 모두가 지역우선 청약자격을 갖게 된다.

6월 말 현재 서울지역 1순위자만 160만명에 달하는데 2009년에는 더욱 늘어날 수 있기 때문에 지역우선 공급분에는 200만명 안팎의 청약 인파가 몰릴 수도 있다.

다만 이 경우 청약 과열을 우려한 정부가 지역우선 청약 자격에서 거주 요건을 크게 강화될 가능성이 높다.

따라서 송파의 경우 판교처럼 '지구지정일 이전부터 계속 거주한 1순위자'로 제한되거나 이보다 더욱 강화될 가능성도 배제할 수 없다.


○분양가 만만치 않을 듯

송파신도시 아파트 분양가가 얼마나 될지 지금으로서는 예측하기 어렵다.

한 때 국·공유지가 대부분을 차지해 토지보상비가 적은 만큼 인근의 판교보다 분양가가 낮을 것이라는 분석이 나오기도 했지만 지금은 쏙 들어간 상태다.

가장 큰 변수는 군부대 이전 비용이다.

사업시행자인 토지공사가 신도시 안에 있는 특전사나 육군종합행정학교,국군체육부대 등 군부대들이 옮겨갈 대체 이전지를 매입해 건물 등 시설까지 설치해 줘야 하기 때문이다.

더욱이 관련 당국이 지금보다 3~4배나 넓은 군부대 이전 부지를 요구하고 있는 데다 대부분 1960~70년대 지어진 관련 시설의 현대화 시설비 등 예상치 못한 비용이 추가돼 갈수록 부담이 커지고 있어 송파신도시 개발로 인한 적자 폭이 1조~1조5000억원에 이를 것이라는 분석까지 나오고 있는 실정이다.

이에 따라 전문가들 사이에서는 분양가가 오히려 판교수준까지 높아질 것이란 전망도 제기되고 있다.

건교부 관계자는 이에 대해 "군부대 이전 비용,광역교통개선 대책비,토지보상비 등 총 사업비의 윤곽이 결정되는 내년 말에나 분양가 추정이 가능하다"고 설명했다.


○중소형 민간아파트는 가점제 적용

송파신도시가 부분 공영개발 방식으로 확정될 경우 민간업체가 지어 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에는 청약제도 개편에 따라 2008년부터 새로 도입될 '가점제'가 적용된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com