건설교통부가 3일 입법예고한 '도시재정비촉진 특별법' 시행령·시행규칙안은 서울 강남권에 비해 상대적으로 낙후된 강북지역 등의 각종 규제완화 및 인센티브를 주어 주거환경을 획기적으로 개선하는 것을 목표로 하고 있다.
정부는 서울 강북 등 전국에 걸쳐 연내에 3~4곳의 시범지구를 지정할 계획이다.
이에따라 강북 뉴타운이나 일반 재개발지역에도 초고층 중대형 아파트 등을 갖춘 강남 못지 않은 미니신도시급 규모의 고급 주거단지가 조성될 것이란 기대가 크다.
◆단독주택 재건축,재개발로 급선회할 듯
정부는 재개발사업 구역지정 요건을 지금보다 20%까지 완화키로 했다.
이에 따라 그동안 단독주택 재건축을 추진해왔던 상당수 단지가 재개발 방식으로 급선회할 전망이다.
서울지역의 경우 그동안 노후불량 단독주택이 ha당 60가구 이상이어야 재개발 사업이 가능했으나 앞으로는 ha당 48가구 이상이면 가능해지기 때문이다.
더욱이 재개발로 사업방식을 바꾸면 용적률,층고제한 등이 대폭 완화되고 필요할 경우 용도지역까지 변경해 아파트 등을 지을 수 있는 등 사업추진이 훨씬 유리해진다.
실제 당초 단독주택 재건축 방식으로 사업을 추진해 온 노량진뉴타운 등 일부 뉴타운의 경우 재개발사업으로 바꾸는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
현재 2차 뉴타운 지역 가운데 36곳에 달하는 단독주택 재건축 추진지역 대부분이 호수밀도 기준(ha당 60가구) 요건을 맞추지 못해 어쩔 수 없이 재건축 방식을 택했던 것으로 알려져 재개발로 방향을 선회하는 곳이 크게 늘어날 전망이다.
◆중대형 아파트 대폭 늘 듯
재정비 촉진지구 내 재개발 사업은 용적률 및 층고제한 완화와 함께 소형주택(전용면적 25.7평 이하) 의무비율도 현행 80%에서 60%로 낮아져 강북지역에 중대형 아파트가 크게 늘어날 것으로 예상된다.
예컨대 500가구 규모 단지의 경우 종전에는 전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트를 100가구밖에 지을 수 없었지만,앞으로는 200가구까지 가능해진다.
여기에 용도지역 변경도 훨씬 자유로워져 일반 주거지역을 준주거지역으로 바꿀 경우 법적 용적률 한도가 2종 주거지역을 기준으로 최대 250%에서 500%로 높아져 그만큼 중대형 가구수가 더 늘어나는 효과가 생긴다.
반면 재정비 촉진지구 내 토지거래허가 대상 면적은 지난 2월의 공청회 안(9평 이상)보다도 낮은 6평(20㎡) 이상으로 대폭 강화됐다.
규제완화에 따른 투기를 원천봉쇄하겠다는 의도로 풀이된다.
재개발사업의 관리처분 때 분양권을 받을 수 있는 토지 최소 규모가 6~9평이라는 점도 이 같은 기준 강화의 배경이 됐다.
서울시 뉴타운 사업의 경우 6평 이하 필지는 전체의 12% 정도에 불과한 것으로 파악된다.
◆문제는 없나
전문가들은 이번 시행령안의 문제점으로 우선 같은 재개발지역이라도 재정비 촉진지구로 지정된 곳과 제외된 곳의 사업성이나 주거환경의 격차가 더욱 벌어질 수밖에 없게 된다는 점을 지적하고 있다.
단독주택 재건축을 추진 중인 사업장 가운데 재개발 구역에 편입되지 못하는 곳은 인센티브를 전혀 받지 못하면서 개발부담금 등 각종 규제는 더욱 강화될 예정이어서 자칫 광역개발의 취지 자체가 흔들릴 가능성도 있다.
같은 촉진지구에 속해 있어도 특별법 혜택에서 소외된 지역주민의 반발이 커질 수밖에 없기 때문이다.
또 각 지자체들이 촉진지구 지정 요청을 남발할 경우 광역개발 사업이 자칫 난개발로 흐를 수 있다는 우려도 제기되고 있다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
