[봄 분양시장] 재건축 지고 재개발 뜬다

재건축 아파트에 대한 정부 규제가 잇따르면서 서울 뉴타운 등 재개발 사업이 주택 시장의 유망 투자처로 부상하고 있다.

기존 뉴타운 사업과 서울 강북권 광역개발 방침이 맞물리면서 재개발 사업의 투자 전망이 밝아지고 있기 때문이다.

여기에 최근엔 '도시재정비촉진 특별법 시행령 제정안'이 마련돼 재개발 시장이 한껏 탄력을 받을 것으로 예상된다.

이번 시행령 제정안은 △15만평(역세권은 6만평) 이상의 노후 주거단지를 '재정비 촉진지구'로 지정한 뒤 △이 지구에는 일반 재개발보다 훨씬 많은 인센티브를 주고 △중·대형 분양·임대주택을 많이 짓도록 한다는 게 골자다.

이렇게 되면 서울 강북 등 구 시가지에도 현행 뉴타운이나 일반 재개발 구역보다 훨씬 큰 미니 신도시급의 고급 주거단지가 개발될 것으로 기대된다.

○강북권 재개발 추진 탄력받을 듯

시행령 제정안에서 가장 주목되는 내용은 소형의무 비율과 임대주택 건립 비율을 지금보다 대폭 낮춘 점이다.

이렇게 되면 서울 강북 등에서도 전용면적 25.7평 이상 중·대형 아파트가 크게 늘어나게 된다.

우선 재개발 방식의 재정비 촉진구역에서는 전용 25.7평 이하 중·소형 아파트 의무건립 비율이 60%로 일반 재개발사업(80%)보다 완화된다.

중·대형(전용 25.7평 초과) 아파트가 지금보다 20% 이상 증가한다는 얘기다.

촉진지구로 지정되면 용적률도 크게 높아진다.

이번 시행령 안은 시·도별 조례에 관계 없이 국토이용계획법의 법적 허용 한도(주거 지역은 50~250%,서울 지역은 200%)까지 용적률을 완화해 주기로 했다.

건물 높이도 공공시설용으로 제공하는 땅 면적을 종전 대지 면적으로 나눈 비율만큼 더 높여 지을 수 있게 된다.

이렇게 되면 강북에도 타워팰리스 같은 초고층 아파트를 지을 수 있게 된다.

○묻지마 투자는 금물

오는 7월부터 시행되는 이번 시행령 제정안으로 뉴타운 등 서울 강북 도심권의 재개발 사업 속도에 가속이 붙을 것은 분명하지만 분위기에 휩쓸려 재개발 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다.

이미 가격 거품이 낀 곳이 많기 때문이다.

아직 명확한 기준은 마련되지 않았지만 전문가들은 현재 26곳의 서울 뉴타운 사업지구 가운데 이번 시행령이 적용될 가능성이 높은 곳으로 사업진행 속도가 느린 서울 강북 지역의 역세권 뉴타운 지역을 꼽고 있다.

왕십리와 영등포 뉴타운이 대표적이다.

다리품을 직접 팔아 각 재개발 대상지의 사업 계획과 사업진행 추이를 꼼꼼히 비교하는 신중한 투자 자세가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

재개발 구역 지정 후 지분 투자가 가장 이상적인 재개발 투자 방법이긴 하지만 사업추진 지연 등 투자 위험이 걱정된다면 인·허가 절차가 모두 끝난 재개발 구역 내 일반 분양 물량에 눈을 돌리는 것도 고려할 만하다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com