오는 8월 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용되는 표준건축비가 평당 최고 368만원 선에서 결정될 전망이다.


이에 따라 판교 중대형 아파트 분양가와 채권매입액을 합친 실분양가는 평당 1600만원 선이 될 것으로 보인다.




◆채권매입액은 얼마나 되나


45평형을 기준으로 한 실분양가 총액은 판교 주변인 분당의 같은 평형 시세가 8억원이라고 할 경우 7억2000만원에 이르게 된다.


우선 분양가는 표준건축비가 368만원인 경우 평당 1300만원으로 분양가 총액은 5억8500만원이 된다.


하지만 당첨자가 부담하는 실분양가는 인근 주변 시세의 90%로 맞추기 위해 채권입찰제가 시행되는 만큼 이보다 늘어 실채권매입액 1억3500만원을 합쳐 7억2000만원이 된다.


액면금액을 기준으로 한 채권매입액은 3억8600만원이지만,할인율(손실률) 35%가 적용되기 때문에 당첨자가 실제 채권매입에 들이는 금액은 1억3500만원이 된다.


이에 따라 당첨자가 계약시 준비해야 하는 돈은 1억7600만원이 된다.


실채권매입액은 1억원이 넘는 경우 1억원 초과분의 절반은 후납할 수 있기 때문에 계약 때는 1억1750만원만 준비하면 된다.


표준건축비가 358만원으로 정해지면 분양가가 평당 1200만원씩 총 5억4000만원으로 건축비가 368만원일 때보다 4500만원 줄게 되지만,당첨자가 부담하는 실채권매입액은 1억8000만원으로 똑같은 금액만큼 늘게 된다.


따라서 건축비와는 관계없이 당첨자가 부담하는 실분양가는 7억2000만원으로 똑같게 된다.


오히려 계약 때 준비해야 하는 돈은 실채권매입액이 늘어나는 만큼 1억9400만원으로 늘어난다.


또 실분양가를 결정하는 주요 변수인 주변 시세가 유동적이기 때문에 당첨자의 실분양가도 달라지게 된다.


건설교통부는 분당 45평형의 시세를 8억원으로 추정하고 있으나 실제론 9억~10억원에 이르기 때문에 실분양가는 늘어날 가능성이 높다.


주변 시세는 판교의 경우 성남시가 분양공고 때 결정한다.


주변 시세를 따질 때는 국민은행 시세자료,실거래가 신고금액 등을 감안해서 정하기 때문에 분당 시세보다는 조금 낮게 정해질 가능성이 높다.



◆표준건축비 어떻게 산정했나


한국건설기술연구원은 6일 매출부가세를 포함,45평형 기준으로 중대형 기본형 건축비를 평당 368만1000원(1안)과 358만5000원(2안) 두 가지 안을 제시했다.


이는 소형 주택 기본형 건축비(339만원)보다 각각 8.5%,5.7% 높다.


그러나 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트와는 달리 중대형은 매출부가세를 환급받지 않는다. 이 때문에 부가세를 빼고 계산한 45평형의 실제 표준건축비는 1안의 경우 중소형 대비 98.6% 선,2안은 96.1% 선에 불과하다.


건기연은 중대형 표준건축비가 매출부가세를 제외할 경우 중소형 표준건축비(평당 339만원)보다 낮은 것은 비중이 큰 직접공사비가 평당 면적으로 따질 경우 상대적으로 적게 들기 때문이라고 설명했다.


면적이 증가할수록 비용이 줄어드는 '규모의 경제' 효과의 덕을 본다는 의미다.


즉 기둥 철근 콘크리트 등 평당 골조물량을 비교할 경우 중대형이나 중소형이나 비슷하게 소요되지만 이를 평당으로 따질 경우 중대형이 상대적으로 물량이 적다는 것이다.


이를 근거로 33평형 중소형의 경우 기본형 건축비 중 직접공사비는 229만원이지만 1안을 적용하면 40평형은 227만1000원,45평형 223만원,55평형 218만5000원 선으로 평형이 클수록 줄어든다고 건기연은 추정했다.


하지만 기본형 건축비에 포함되지 않은 가산비용을 얼마로 잡느냐에 따라 실제 아파트 분양가는 달라질 수 있다.


즉 조경시설과 아파트 지하층 등을 어떤 수준으로 설치하느냐에 따라 분양가는 평당 100만~300만원까지 높아질 수 있어 실제 분양가는 수천만원의 차이가 날 수도 있다는 얘기다.


김태철 기자 synergy@hankyung.com