전 국토의 27%를 차지하는 관리 지역을 개발이 가능한 곳과 보전할 곳으로 세분화해 개발 제한을 푸는 작업이 점차 윤곽을 드러내고 있다.


한국경제신문이 24일 전국 18개 시·군의 관리지역 세분화 방안(주민공람공고안 기준)을 분석한 결과 전체 관리지역 중 60% 안팎이 개발가능 권역인 계획관리 지역으로 분류된 가운데 시·군별 계획관리지역 비중은 24~76%까지 천차만별인 것으로 조사됐다.


이 같은 추세라면 전국의 관리지역 81억평 가운데 40억~50억평이 각종 개발 용지로 활용될 것으로 예상된다.


반면 나머지 30억~40억평은 앞으로도 개발 행위가 크게 제한받게 돼 지역별·필지별로 땅값 등락이 극심할 전망이다.



◆이천 규제완화 효과 가장 클 듯


지난해 말까지 세분화 방안을 마련해 주민 공람에 착수했거나 끝낸 전국 18개 지자체 가운데 경기도 이천시가 개발 제한에서 풀리는 효과가 가장 클 것으로 분석됐다.


이천시의 계획관리지역 비중은 76%(4066만평)로 전국에서 가장 높은 것으로 조사됐다.


이천시 관계자는 "수도권 정비계획법상 개발 행위가 어려운 자연보전 권역이어서 지역 전체가 낙후돼 있는 실정"이라며 "주민불편 해소를 위해 토지적성 평가 결과 3등급지는 가급적 계획관리지역으로 분류했다"고 배경을 설명했다.


동부·서부·남부 등 3개 권역별로 도시관리 계획을 짜고 있는 화성시도 계획관리 비중이 서부권은 74.5%(2483만평),남부권은 68.5%로 높은 수준인 것으로 파악됐다.


특히 동탄 신도시와 봉담 지구 등이 소재한 화성 동부권은 관리지역 2032만평을 포함,전체(5082만평)가 도시 지역으로 편입돼 주거·상업·공업·녹지 지역 등으로 개발될 예정이다.


화성시 관계자는 "시 지역 거의 대부분이 야트막한 구릉지나 평지여서 토지적성 평가 결과 계획관리지역으로 편입되는 3~5등급지가 상대적으로 많았던 데다 개발 관련 인·허가가 전국 최대일 정도로 개발 압력이 높다는 점도 반영됐다"고 설명했다.


또 인천 강화군(74.5%) 포천(65.5%) 양주(63%) 연천(62.1%) 등도 개발 제한에서 풀리는 땅이 많아 개발 기대감이 높을 것으로 예상된다.


각 시·군별로 보면 경기도 양주시의 경우 백석읍 복지리 일대와 율정동 일대 등 2566만평,김포시는 월곶면 군하리와 통진읍 옹정리 일대 9만6000여평 등이 농림·관리 지역에서 풀린다.


동두천은 도시 지역으로 편입될 가능성이 크거나 개발 압력이 높은 상패동 533 일대 등 26곳 341만평이 계획관리지역으로 지정될 예정이다.


여주군에서는 골프장 건설이 추진 중인 가남면 안금리 산 58 일대 농림·관리지역 29만여평이 계획관리지역으로 편입된다.


◆땅주인 불만도 많아


반면 수도권 서북부의 핵심 개발 지역인 고양(42.4%) 파주(45.2%) 김포(42.9%) 등은 계획관리지역 비중이 상대적으로 낮아 관심을 끌고 있다.


개발 압력은 높지만 한강 등 하천이나 산지 주변 등이 개발이 크게 제한되는 보전관리지역으로 대거 편입돼 계획관리지역 비중이 이처럼 낮아졌다는 게 해당 지자체들의 설명이다.


이러다 보니 보전·생산관리 지역으로 분류된 땅 주인들의 불만이 쇄도하면서 이의 신청(주민의견 청취) 건수가 파주 650건,고양 600건,김포 100여건 등으로 다른 지자체(통상 10~50건)보다 훨씬 많은 것으로 집계됐다.


이에 따라 고양시는 세 번이나 세분화 조정을 거듭하는 진통을 겪은 끝에 재공람 절차를 마쳤다.


파주시는 아예 주민들의 의견을 검토·분석해 세분화 방안을 조정한 뒤 조만간 재공람에 들어갈 예정이다.


파주시 관계자는 "보전·생산관리 지역으로 분류된 곳 중에서도 토지적성 평가 후 개발행위 허가를 받은 곳 등은 재조사를 거쳐 계획관리지역으로 편입시킬 방침"이라고 말했다.


◆땅값 차별화 본격화될 듯


관리 지역이 계획·생산·보전 등 3개 세부 용도로 지정되면 토지 이용 효율이나 개발 가능성 여부에 따라 땅값 차별화가 지금보다 훨씬 심해지게 된다.


계획관리지역은 상대적으로 개발 여지가 커져 토지이용 가치가 올라가는 만큼 땅값 상승 가능성도 높아지지만 보전·생산관리 지역으로 지정된 땅은 개발 규제가 오히려 강화될 수도 있어 가격 하락이 불가피해질 것이기 때문이다.


특히 관리·농림지역 가운데 도시 지역으로 새로 편입된 곳이나 관리 지역으로 둘러싸여 있던 농지의 경우 이번 관리지역 세분화로 최대 혜택을 볼 전망이다.


관리지역 안에 있는 소규모 농림지역의 경우 도시관리계획 수립 때 인접해 있는 관리 지역으로 전환된 사례가 상당수여서 땅값 상승 가능성이 크다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com