전문가들은 이러한 현상이 경매에 참여하는 사람들은 늘어나는 반면 8·31부동산대책 이후 부동산 시장이 침체되면서 경매를 통해 시세차익을 챙기려는 이른바 투기세력이 줄어들었기 때문이라고 풀이한다. 또 경매시장이 실수요자들의 참여가 활발해지면서 예전과는 다른 형태로 재편되고 있는 상황의 단면이기도 하다. 이 같은 실수요자들의 적극적 경매시장 진출은 정부의 제도적 뒷받침으로 더욱 활발해질 전망이다. 우선 이번 달 30일부터 공인중개사들도 대리입찰에 참여할 수 있게 된다. 이에따라 최근 공급과잉으로 불황을 겪고 있는 공인중개사들의 경매 대리입찰 참여가 급증할 것으로 보인다. 무주택자들에게는 생애최초주택마련대출이 경매에도 적용된다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다. 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해서 최대 낙찰가의 70%까지 대출된다. ○아파트는 주변시세 면밀히 분석을 경매에 처음 참여하는 초보자라면 아파트에 투자하는 것이 좋다. 시세파악이 비교적 쉬운데다 권리분석도 간단하기 때문이다. 우선 입찰하기 전에는 현재 시세와 건축 시점,단지 규모 등을 확인해야 한다. 보통 낙찰가는 서울 강남권 아파트의 경우 감정가의 90%,강북권은 85%,수도권은 80% 내외에서 결정되지만 인근 지역의 시세에 따라 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 있으므로 낙찰가 산정시 유의해야 한다. 역세권 및 개발 호재가 있는 지역,브랜드 가치가 높은 대단지 아파트 등의 경우 감정가보다 높은 낙찰가를 기록하기 때문이다. 아파트 경매에 있어서는 관리비 체납여부도 짚고 넘어가야 할 변수다. 체납된 관리비는 관리사무소 인건비 등 공유부문과 전기？수도요금 등 전유부문으로 나뉘며 이 가운데 낙찰자의 법적 책임은 공유부문을 부담하는 것으로 끝난다. 하지만 일반적으로 낙찰자가 밀린 관리비 전액을 모두 납부하는 경우도 많기 때문이다. 아울러 경매시장의 경우 매매시장과는 달리 소형아파트도 인기가 많다는 점을 생각할 필요가 있다. 소형 아파트의 경우 낙찰가가 싸고 중·대형 아파트보다 시세 변동폭이 작다. ○재개발지역 연립？다세대주택 관심 연립？다세대 주택에도 관심을 가질 필요가 있다. 연립？다세대주택은 전체 경매물건의 30%를 차지할 정도로 물량이 풍부한데다 통상 두 번 정도 유찰되므로 시세의 절반 가격에 낙찰 받을 수도 있다. 다만 환금성이 떨어지고 임대로 돌릴 경우 세입자도 많지 않아 자금을 넉넉하게 준비할 필요가 있다는 전문가들의 충고다. 연립？다세대주택의 경우도 입지가 중요한데 특히 뉴타운이나 재개발 구역 내 연립주택의 경우 낙찰 이후 임대 수익과 함께 시세차익도 기대할 수 있어 전망이 좋다. 하지만 이때 매입하는 주택이 향후 재개발시 입주권을 받을 수 있는 지분인지에 대해서는 인근 중개업소 및 해당 재개발조합을 통해 따져봐야 한다. 아울러 올해부터 경매로 집을 살 경우 취·등록세 부담이 상대적으로 커진다는 점을 고려해 낙찰가를 산정할 필요가 있다. 통상적인 주택 매매에서 개인간 거래일 경우 취득가의 3.8~4.0%에서 2.70~2.85%로 금년부터 내려가지만 경매 물건에 적용되는 세율은 4.4~4.6%로 변동이 없기 때문이다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com