재건축아파트의 경우 지난해와 같은 일괄적인 상승을 기대하기 힘들어짐에 따라 '묻지마 투자'는 금물이라는 것이 전문가들의 충고다. 지분 가격이 많이 오른 반면 재건축 관련 정부규제가 강화돼 수익성이 크게 악화됐기 때문이다. 하지만 송파신도시 개발이 서울시 등 지자체의 반발로 난관에 부딪치고 판교 분양이 임박해오면서 연초 재건축아파트 호가가 들썩이는 등 상승여력이 있는 것도 사실이다. 재건축 아파트 역시 단지에 따라 가격상승이 차별화될 것으로 보이는 만큼 투자대상 단지의 조건을 면밀히 분석할 필요가 있다는 전문가들의 분석이다. 우선 해당단지의 용적률 및 층고가 완화될 수 있는지에 대해 알아볼 필요가 있다. 실제로 서울 강남구 청담동 한양아파트의 경우 35층 재건축안이 지난해 말 건축심의를 통과하는 등 층고가 완화될 것으로 보이는 한강변 재건축 아파트는 다른 재건축 아파트에 비해 상대적으로 부각될 것으로 예상된다. 해당 단지가 개정된 건축법과 기반시설부담금이 본격 시행되는 올해 중순 이전 사업시행인가를 받을 수 있는지도 체크포인트다. 법 시행 이후 사업시행 인가를 받는 아파트의 경우 수익성이 더욱 악화될 것으로 보이기 때문이다. 올해 초 건축심의를 신청하고 상반기 중으로 사업시행 인가를 마칠 것으로 보이는 강동구 고덕주공아파트 1단지의 경우 이 부분에서 상대적으로 수혜를 볼 것으로 전망된다. 이외에도 재건축아파트 단지 인근에 장기적인 호재가 있어 집값을 밀어올릴만한 조건이 있는지에 대해서도 살펴볼 필요가 있다. 예컨대 송파신도시 인근 재건축단지의 경우 2009년부터 송파신도시 내 아파트가 본격 공급되면 시세상승을 기대할 수 있다는 전망이다. 아울러 올해부터 재건축 입주권도 1가구 2주택 양도세 중과세 대상에 포함되면서 이와 관련된 제도 변화도 살펴볼 필요가 있다. 지난 3일 발표된 부동산세법 시행령에 따르면 1주택+1입주권이라 하더라도 실수요 목적이라면 양도세 중과를 피할 수 있다. 구체적으로 △입주권을 산 뒤 1년 이내에 종전주택을 팔 때(일시적 2주택) △재건축주택 완공 전까지 종전주택을 팔 때(일시적 2주택의 연장 또는 이주 준비 단계) △재건축주택 완공 후 1년 이내 종전주택을 팔고 세대 전원이 신축주택으로 이주해 1년 이상 살 때(이주 목적) 등 3가지 경우가 실거주 목적 재건축 입주권 구입요건에 해당돼 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 이 때 종전 주택은 양도세 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다. 입주권 매입 후 종전 주택 처분시점(1년 이내)과 새 주택 준공 후 거주요건(1년 이상) 기준이 모순되는 문제에 대해서는 종전 주택을 팔 때 1년 이상 거주하겠다는 확약서를 제출하고 사후에 실제로 검증 받아야 한다. 재건축 입주권에 대한 양도세 과세는 관리처분계획 인가를 받은 재건축단지에 한하므로 자신이 구입하려는 단지에 관리처분계획 인가가 떨어지지 않은 재건축지분을 매입해 처분계획 인가 이전에 매도하면 되지 않을까 생각할 수도 있지만,이 때는 건물이 멸실되기 전이므로 당연히 1가구2주택에 해당된다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com