[8ㆍ31 관련입법 사실상 마무리]주택.토지 '시들'‥상가.경매 '활기'

부동산 전문가들은 '8·31 부동산종합대책' 후속 입법이 마무리되면 부동산시장이 '전반적인 침체 속에 극심한 차별화 현상'을 보일 것으로 전망했다.


시장 위축이 불가피하지만 공급이 부족한 지역이나 경쟁력 있는 상품엔 수요가 몰리면서 양극화 현상이 심화할 것이란 진단이다.




◆주택시장 침체 불가피


1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 유예되는 내년엔 세금 회피를 위한 매물이 급증할 것으로 예상된다.


이에 따라 내년 집값은 하향 곡선을 그릴 가능성이 높다.


이형 삼성생명 FP센터 부동산팀장은 "특히 다주택자들이 수도권 외곽이나 강북지역 물량을 우선적으로 처분하면서 상대적으로 비인기 지역 집값이 더 충격을 받을 것으로 보인다"고 말했다.


평형별로는 중대형 평형보다는 중소형 평형 매물이 쏟아질 것으로 예상된다.


강남 목동 분당 등 주요 관심 지역의 경우 추가 상승하긴 어려울 전망이다.


종합부동산세에 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성이 있어서다.


분야별로는 재건축아파트의 경우 규제 강화로 맥이 빠진 상태가 지속되겠지만 재건축이 본격화하는 곳들은 약간의 상승세를 탈 가능성도 있다.


광역개발,용적률 상향 조정 등의 혜택이 돌아가는 강북 뉴타운의 재개발지역에 대한 관심은 높아질 것으로 보인다.



◆토지시장은 더 타격


각종 개발 재료가 쏟아지고 있음에도 토지시장은 앞으로 2∼3년간 침체의 터널을 빠져나오기 어려울 전망이다.


개발 재료가 있는 곳은 거의 대부분 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 진입이 차단됐고 그 외 지역도 부재 지주에 대한 양도세 중과(60%),실거래가 기준의 취득·등록세 과세 등의 영향으로 토지 투자의 매력이 사라졌기 때문이다.


개발 재료가 있는 지역과 없는 지역의 차별화도 불가피하다.


행정도시 혁신도시 기업도시 등 개발 재료가 있는 지역의 경우 미래에 대한 기대감이 높아 토지 소유주들이 호가를 낮추지 않을 가능성이 높다.


그러나 별 호재 없이 덩달아서 올랐던 지역에선 거품이 급속히 꺼질 전망이다.


진명기 JMK플래닝 사장은 "통계적으로 볼 때 인구 유입이 뒷받침되지 않는 지역 땅값은 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.



◆상가·경매시장 반사이익


규제가 주택과 토지에 집중되면서 상가시장은 상대적으로 수혜를 받을 것으로 예상된다.


그러나 공급 과잉 상태인 테마상가나 복합상가보다는 단지 내 상가나 근린상가에 수요자들의 관심이 쏠릴 전망이다.


경매시장의 경우도 저렴하게 아파트나 토지를 장만하려는 이들의 발길이 이어질 것으로 예상되고 있다.


토지거래허가를 받지 않아도 되는 데다 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 장점이 있다.


조성근 기자 truth@hankyung.com