단지 내 상가의 수익성이 밝기는 하지만 무턱대고 투자할 일은 아니다. 엄연히 투자 상품인 만큼 자칫 은행 예금 금리보다도 낮은 임대 수익을 올릴 수 있다. 또 상권이 활성화되지 못할 경우 한동안 임차인을 구하지 못해 낭패를 볼 수도 있다. 상가에 투자하기 앞서 면밀한 상권 분석 및 수익률 분석이 이뤄져야 하는 이유다. ◆상가 비중 낮은 곳 찾아야 유망한 단지 내 상가의 첫 번째 수칙은 가구수 대비 상가 비중이 작아야 한다는 것이다. 전문가들은 통상 가구당 상가 면적이 0.5평을 넘지 말아야 한다고 조언한다. 수익률은 연 6% 이상 나와야 한다. 그러기 위해선 분양가(낙찰가)가 턱없이 높지는 않은지 수익률을 따져볼 필요가 있다. 한광호 시간과공간 사장은 "수도권의 평균 임대료가 1층 기준으로 평당 1500만원 선이기 때문에 낙찰가가 평당 3000만원을 넘으면 거품이 낀 것으로 봐야 한다"고 말했다. ◆20~30평형대 많은 곳이 유리 상권이 가장 활발한 곳은 20~30평형대가 주류를 이룬 단지다. 주로 젊은 층이 많이 살기 때문에 소비 성향이 높은 편이다. 하지만 대형 할인점이나 중심 상가가 가깝다면 또 다른 얘기다. 독점 상권이 보장되지 않기 때문에 단지 내 상가의 상권을 빼앗길 우려가 있다. 단지 내 상가를 매입할 때 투자 가치를 더 많이 고려한다면 무엇보다 초기에 분양받는 게 가장 현명한 방법이다. 유영상 상가114 투자전략연구소장은 "요즘엔 단지 내 상가 1층이 부동산 중개업소 위주로 구성된 곳도 적지 않다"면서 "상가의 업종 구성이 다양한지도 꼭 확인해야 할 요소"라고 말했다. 박대원 상가뉴스레이다 선임 연구원은 "단지 내 상가는 환금성이 떨어지기 때문에 장기 임대수익 목적으로 매입하는 게 바람직하다"고 조언했다. ◆연면적 및 수익률 계산법은 단지 내 상가에 투자하기 전 우선 적정 연면적과 수익률을 따져봐야 한다. 상가의 연면적 계산법은 간단하다. 예를 들어 한 단지가 700가구로 구성돼 있다면 이 단지의 적정 상가 연면적은 350평(700×0.5)이다. 가구당 적정 상가 면적을 0.5평으로 계산했을 때 그렇다는 얘기다. 상가 연면적이 이보다 크다면 투자를 재고해 봐야 한다는 게 전문가들의 얘기다. 수익률 계산은 월 임대료를 매입가에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤 12개월을 곱하는 식이다. 예컨대 2억1000만원의 투자금으로 상가를 매입한 뒤 이를 보증금 4000만원에다 월 110만원씩 받는 조건으로 임대를 내줬다면 이 상가의 수익률은 '[110만원÷(2억1000만원-4000만원)]×12×100=연 7.8%'로 계산된다. 이 정도 수준이면 양호한 편이다. 조재길 기자 road@hankyung.com