"지방의 토지나 개발이 불가능한 토지는 거래가 끊기면서 외환위기 수준으로 폭락할 수 있다."


정부의 '8·31 대책'에는 메가톤급 땅투기 근절 대책이 담겨 있어 '주택시장 안정대책은 저리 가라'라는 게 전문가들의 평가다.


한마디로 앞으로는 투기든 투자든 실수요가 아닌 경우에는 '땅을 살 수도 팔 수도 없을 것'이라는 전망이다.


이번 대책에 포함된 땅투기 대책은 △땅 매입 지역에서 사전에 1년 이상 거주해야 하고 △특히 임야는 토지 소재 시·군·구 거주자만 매입이 가능하며 △매입 후에도 최장 5년간 되팔 수 없는 등 거래의 자유를 엄격히 제한하고 있다.


또 비사업용 나대지,잡종지,부재지주 소유의 농지 및 임야 등에 대해서는 60%의 양도세율을 적용하는 등 토지거래 관련 세제를 크게 강화하는 내용이다.


정부가 이처럼 토지 시장에 철퇴를 내리칠 수 있었던 것은 외지인이 매입한 토지는 거의 100% 가수요이기 때문이다.


선의의 피해자가 나올 여지가 거의 없어 강력한 대책을 부담 없이 내놓을 수 있었던 것으로 전문가들은 분석했다.


지역별로는 지방의 토지 시장이 큰 타격을 입을 것으로 전문가들은 예상했다.


지방에선 개발지역 보상 자금이 몰려올 것이란 기대로 특별한 재료 없이 오른 곳이 많아서다.


부재 지주가 소유한 3000만원 이상 토지에 대해서는 채권으로 보상되면서 이런 기대가 한순간에 물거품이 될 가능성이 있다.


삼성생명 FP센터 이형 부동산팀장은 "실거래가 과세 및 양도소득세 중과 조치가 시행되면 취득·등록세와 양도소득세가 순식간에 5∼10배 오르는데 누가 땅을 사겠느냐"며 "이 정도 대책이라면 지방에선 향후 2년 이상 땅 거래가 완전히 사라질 것"이라고 말했다.


용도별로는 농업진흥지역농지 보전산지 등 개발 불가능 용도로 분류된 땅들의 가격이 폭락할 전망이다.


이들 땅은 철저히 가수요에 의존해 가격이 형성돼 왔기 때문이다.


지목별로는 임야가 특히 큰 타격을 입을 것으로 전문가들은 보고 있다.


임야는 기본적으로 보존 용도인 데다 100% 가수요에 의해 움직이는 까닭이다.


이런 땅들의 하락폭은 상당할 것으로 토지시장 전문가들은 보고 있다.


20∼30% 하락은 기본이고 심지어 외환위기 수준으로 떨어질 것이란 시각도 있다.


그래서 1980년대 초반처럼 수억원대 땅을 가진 '땅 거지'가 등장할 것이란 예상도 나오고 있다.


팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 되면서 현금이 부족한 이들은 생활고를 겪을 것이란 전망이다.


다만 수도권의 개발 가능한 토지는 상대적으로 덜 영향을 받을 것으로 전문가들은 내다봤다.


토지거래허가 요건이 한층 까다로워지고 양도소득세율이 크게 인상되지만 여차하면 보유 토지가 있는 곳으로 이사해 토지거래허가 요건이나 세율 60%의 양도소득세를 피해 나갈 수 있어서다.


신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "수도권의 경우 기본적으로 개발 수요가 많은 곳인 데다 현지에 가서 거주하면 양도세 중과를 피할 수 있기 때문에 지방 토지시장보다는 상대적으로 타격이 덜할 것"이라고 분석했다.


신도시 기업도시 등 개발예정지역 주변 땅값도 급락하지는 않을 것으로 전문가들은 전망했다.


토지거래허가 요건 강화로 가수요가 완전 차단되면서 수요는 현저히 줄겠지만 개발에 따른 기대 심리가 있어 땅 주인들이 호가를 급격히 낮추지는 않을 것으로 보여서다.


시장 상황이 이처럼 변하면서 일부 땅부자들은 5년 이상 길게 보고 버티기에 들어갈 가능성도 제기됐다.


조성근 기자 truth@hankyung.com