[8.31 대책 D-2] 집값 얼마나 떨어질까 ‥ '일본식 후폭풍' 논란

정부가 서울 강남권 등 집값 급등 지역의 '거품 제거'가 8·31 부동산 종합대책의 목표임을 분명히 함에 따라 향후 집값을 비롯한 경제 전반에 미칠 영향이 주목된다.

일부 전문가들은 집값이 단기 급락할 경우 일본식 '거품 붕괴 후폭풍'을 가져와 경기 전반을 더욱 위축시키는 것 아니냐는 우려를 제기하고 있다.

그러나 고강도 세금인상 등 인위적인 수요억제는 일시적으로 집값을 떨어뜨릴지 모르지만 '베이비붐 세대'의 바잉파워가 최고 수준에 달하는 1~2년 후엔 집값이 오히려 급등하는 현상이 나타날 것이란 분석도 있다.

◆정부 의도는 강남 집값 하락

'8·31 부동산 대책' 발표가 임박하면서 정부 주변에선 '이번 대책으로 몇몇 지역의 집값이 어느 정도는 떨어져야 성공하는 것'이란 얘기가 흘러 나오고 있다.

"특정 지역이나 가격을 타깃(목표)으로 대책을 만들지 않는다"(한덕수 경제부총리)는 공식 입장에도 불구하고 정부가 내심 특정 지역의 집값 목표를 갖고 있다는 징후는 여러 곳에서 포착된다.

8·31대책 수립에 참여하고 있는 정부 관계자는 "특정 지역에서 올 들어 급등한 것 만큼은 '거품'이니 빠져야 한다"고 언급했다.

또다른 관계자는 "정부가 특정 지역의 집값을 얼마나 떨어뜨리겠다는 명시적 목표를 갖고 있지는 않다"면서도 "올 들어 어떤 아파트 값이 비정상적으로 30~40% 올랐다면 20~30%는 떨어져야 하는 것 아니냐"고 말했다.

올 들어 급등한 강남 분당 등지의 아파트 값은 분명히 내려야 한다는 '목표감'을 숨기지 않고 있는 셈이다.

◆'일본식 버블 붕괴 후폭풍' 우려도

정부의 집값 목표 달성이 가능한지를 떠나 강남 분당 집값이 정부 목표만큼 단기 급락할 경우 시장 충격을 염려하는 목소리도 적지 않다.

시장 전문가들은 "원래 집을 소유하고 있던 사람들은 일시적으로 올랐던 집값이 제자리를 찾아가는 것이므로 문제가 없다"면서도 "최근 가격이 최고점에 있을 때 주택담보대출을 받아 집을 산 사람들은 피해를 보지 않을 수 없을 것"이라고 설명했다.

일각에선 일본의 버블붕괴처럼 집값 급락이 엄청난 금융부실을 초래해 장기 경제불황을 야기하는 것 아니냐는 염려도 한다.

이에 대해 정부측은 '그럴 가능성은 없다'는 입장이다.

정부 관계자는 "8·31대책으로 강남 등지의 집값이 작년 말 수준으로 떨어지면 최근 '상투'를 잡고 집을 산 사람들은 손해를 볼 수 있다"며 "그러나 강남 등에 적용되는 은행권의 주택담보인정비율이 40% 미만이기 때문에 20~30% 집값이 떨어지더라도 갑자기 은행 부실이 늘어 금융시스템이 타격을 입는 사태까지는 발생하지 않을 것"이라고 설명했다.

◆단기 조정후 재상승 할 수도

집값이 8·31대책 발표 후 일시 조정에 들어가겠지만 내년 하반기부터는 다시 올라 2008∼2010년까지는 가격거품이 유지될 것이라는 분석도 있다.

인구 구조상 오는 2010년까지는 810만명에 이르는 '베이비붐 세대'(1955∼1963년생)의 자산이 팽창하는 과정으로 정부 대책이 그 힘을 억누르기는 불가능하다는 주장이다.

대신경제연구소는 임대수익을 적정 할인율로 나눈 값을 기준으로 거품을 판별하는 배당할인모형 등 세 가지 모형으로 분석한 결과 서울 아파트 값의 평균 29.5%,강남과 서초·송파 3개구의 아파트 값은 43.7%가 적정가를 넘는 '거품'인 것으로 추정했다.

그러나 2007년 대통령 선거 등의 영향으로 이르면 2006년 하반기부터는 부동산 가격이 재상승할 것이며 거품의 본격 붕괴는 오는 2008∼2010년까지 기다려야 한다고 내다봤다.

차병석 기자 chabs@hankyung.com