[전환기의 부동산 시장] 판교 청약전략 다시 세워라

경기도 성남 판교신도시의 아파트 공급 방식이 완전이 달라진다.

이에 따라 청약 전략 수정도 불가피하다.

원가연동제 적용 등으로 분양가는 떨어지지만 10년 전매제한 채권입찰제 등이 적용되는 만큼 자금조달 전략을 잘 세우는 것이 중요해졌다.

◆공급 확대는 수요자에게 유리

판교 공급 물량은 종전(2만6804가구)보다 2600~3000가구 안팎 늘어난다.

이들 물량은 단독주택용지와 택지공급이 잠정 보류된 중대형 아파트용지의 용적률을 높여 지어진다.

특히 판교 중대형 아파트를 포함해 공공택지에 지어지는 모든 아파트에 원가연동제가 적용된다.

정부가 매년 고시하는 표준건축비에 택지비를 합쳐 분양가를 책정하는 방식이다.

이렇게 되면 주택업체들이 분양가를 함부로 올리지 못한다.

판교 중대형 아파트를 모두 공영개발하는 것도 크게 달라지는 점이다.

전용면적 25.7평 초과 주택용지를 주공이 공급받아 아파트를 분양·임대하는 형태다.

민간업체는 시공만 맡는다.

◆주택채권입찰제와 전매요건 강화는 부담

전용 25.7평 이하 아파트의 전매가 10년 동안 금지된다.

오는 2016년 이후에나 집을 팔 수 있다는 얘기다.

수요자가 내 돈 없이 은행 대출을 받아 판교에 청약했다가 웃돈은커녕 계약 후 5~10년 동안 은행 이자를 꼬박꼬박 물며 옴짝달싹 못하는 사태가 벌어질 수도 있다.

전용 25.7평 이하 아파트의 경우 자금을 조달할 능력이 있는지 점검해야 한다.

10년 동안 팔지 못하는 만큼 가진 돈이 있거나 금융기관으로부터 차입할 수 있는 신용을 가지고 있어야 한다.

당초 계획대로 원가연동제가 적용돼 평당 1000만원 전후에서 분양이 이뤄질 전망이다.

그러나 전매를 10년간 제한함에 따라 현 시점의 시세 차익을 따지는 것은 무의미할 수 있다.

전용 25.7평을 넘는 아파트에 부활·적용되는 중대형 주택 채권입찰제도 복병이다.

서울과 신도시 등에서 이 제도가 시행됐던 1983~1999년 당시 채권상한액은 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70%였다.

시세차익이 1억원이라면 분양가에 최대 7000만원을 더 얹어 청약하는 식이었다.

하지만 이번에는 채권상한액 비율이 훨씬 높아질 전망이다.

경우에 따라 최대 100%까지 높아질 수도 있다.

따라서 시세차익이 많이 줄어들 것으로 보인다.

기존 병행입찰제 아래에서의 분양가는 평당 1500만원이었다.

인근 분당지역 시범단지 시세는 평당 2000만원을 호가한다.

당첨만 되면 평당 500만원의 시세차익이 가능했다.

그러나 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70% 이상까지 채권을 매입하는 것이 불가피해지면서 시세차익은 줄어들 수밖에 없다.

초기 자금 부담도 대폭 늘어난다.

계약금 외에 채권금액까지 모두 한꺼번에 넣어야 하기 때문이다.

대부분 투자자들은 채권을 상한액까지 써낼 것이 확실하다.

그럼에도 청약경쟁률은 크게 낮아지지 않을 전망이다.

채권입찰제가 적용되더라도 주변 시세보다는 낮은 수준에서 아파트 매입이 가능하기 때문이다.

채권을 매입하는 만큼 전매제한은 없거나 짧을 가능성이 높다.

◆중대형 평형 원하는 사람은 통장 갈아타기 고려

전용 25.7평 이하 아파트는 당초 예정대로 올 하반기에 분양되거나 내년 초로 조금 늦춰질 것으로 보인다.

그러나 25.7평 초과 아파트의 청약시기는 내년 하반기로 연기되는 것이 불가피해졌다.

관련 법 개정 등을 통해 청약제도를 손질하는 데는 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다.

향후 청약제도 논의 과정에서 분양일자가 내년 8월 이후로 잡힌다면 25.7평 초과 아파트를 원하는 사람은 지금 청약통장을 증액해도 늦지 않다.

증액 후 1년이 지난 시점부터 청약이 가능하다.

◆채권 현금 할인율은 40% 넘을 수도

전용 25.7평 초과 아파트를 청약할 때 구입하는 채권은 2종 국민주택채권이 될 공산이 크다.

99년 7월 채권입찰제 폐지와 함께 발행을 중단한 이 채권의 만기는 20년,이자는 3%였다.

그러나 부활할 경우 불로소득 환수를 위해 이자를 아예 없애거나 낮출 가능성이 있다.

이 채권은 만기 때까지 보유하거나 증권사를 통해 팔 수 있다.

이자가 없는 만큼 중도 매각하는 투자자들이 많을 것으로 보인다.

매각시 할인율은 35∼40% 이상일 전망이다.

채권 100만원어치를 매입했다면 60만∼65만원 이하의 돈밖에 돌려받지 못하게 되는 셈이다.

국민은행 주택기금팀 관계자는 "90년대 2종 국민주택채권의 할인율은 35∼40% 수준이었다"며 "시중금리가 그때보다 많이 떨어진 만큼 현금 할인율은 더 높아질 수 있다"고 설명했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com