"토지에 대한 공공 규제를 최소화하고 수요공급 원리에 따라 토지공급이 이뤄져야 한다."(신자유주의자) "토지에서 발생하는 불로소득을 세금으로 환수해 시장을 안정시켜야 한다."(조지스트) 땅값 안정과 투기억제를 위한 방법론 제시를 둘러싸고 엇갈리고 있는 국내 학계의 대표적인 두 가지 시각이다. 시장원리에 따른 토지이용과 토지의 상품성을 강조하는 신자유주의적 접근과 토지의 공공재 특성을 부각시키는 조지스트적 접근은 땅값 문제와 관련해 상이한 정책 대안을 내놓고 있다. 조지스트는 19세기 말 미국의 경제학자 헨리 조지가 주창한 토지단일세론을 사상적 배경으로 삼고 있는 학자군(群)을 말한다. 토지에서 나오는 지대(地代.땅을 빌려주고 받는 대가)를 전액 세금으로 환수하면 다른 세금을 걷지 않아도 된다는 것이 토지단일세론의 골자다. 헨리 조지는 자신의 대표적인 저서 '진보와 빈곤'에서 "현대사회의 최대 수수께끼인 '풍요 속의 빈곤'은 토지 사유화에서 비롯된 것"이라며 "토지이용 효율을 높이는 것은 땅에 대한 사유권을 인정하는 것이 아니라 토지이용으로부터 발생하는 과실(果實)에 대한 사유권을 인정하는 것"이라고 주장했다. 다시 말해 주택 공장 상가 등의 사용대가로 지불되는 액수 중에서 토지사용의 대가인 지대를 토지소유자가 독점하는 것은 공평하지 않은 만큼 이를 세금으로 환수해 모든 국민에게 고르게 분배해야 한다는 주장이다. 이 같은 이론은 땅투기 열풍이 주기적으로 되풀이돼 온 국내에서도 상당한 관심을 끌면서 경기변동을 땅투기로 설명하거나,지난 97년 외환위기도 결국 땅투기와 이로 인한 땅값 급등에서 비롯됐다는 주장의 이론적 배경이 되기도 했다. 종합부동산세 도입과 양도세제 강화 등 참여정부의 핵심적인 부동산대책이 헨리 조지의 이론과 가깝다는 게 전문가들의 분석이다. 이정우 대통령 자문 정책기획위원장이 국내의 대표적인 조지스트로 꼽힌다. 이와는 달리 신자유주의 이론에 영향을 받은 학자들은 사회적 형평성보다는 토지 이용의 효율성과 상품성을 강조한다. 한정적 공급재인 토지가 가장 효율적으로 이용되기 위해선 철저한 시장 메커니즘에 따라 토지 거래가 활발히 이뤄져야 한다는 주장이다. 땅에서 발생하는 불로소득의 사회적 환수에 대해서도 신자유주의 학자들은 비판적이다. 불로소득이 토지에만 국한된 것이 아니기 때문에 토지시장에 대한 불로소득의 사회적 환수는 어렵다는 견해다. 또 기존의 토지이용계획과 수도권 규제정책 등은 수요에 맞는 토지공급을 제약하고 있을 뿐만아니라 땅값을 상승시키는 원인으로 작용하고 있다고 비판한다. 따라서 땅값 안정을 위해선 토지에 대한 규제를 최소화해 수요.공급의 논리에 따라 토지의 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 해야 한다는게 신자유주의자들의 정책 대안이다. 이정호 기자 dolph@hankyung.com