봄들어 훈풍이 부는 듯하던 부동산시장에 이달말부터 이상 징후가 감지되고 있다.


올들어 고공행진을 거듭하던 재건축 대상 아파트들을 대상으로 정부가 강력한 선전포고를 하면서 엄청난 후폭풍이 일고 있긱때문이다.


또 상가·오피스텔 등 수익형 부동산시장에는 지난 23일부터 후분양제가 전격 시행돼 향후 시장 움직임에 혼선이 일고 있다.




신규분양시장도 지역별 입지별로 양극화가 더욱 심화되고 있다.


기존 주택시장도 최근 재건축 충격으로 불안정한 모습이다.


이로인해 내집마련을 원하는 서민들과 투자자들도 시야가 흐려지면서 의사결정에 혼선이 깊어지는 양상이다.


하지만 전문가들은 이같은 외부 상황에 동요하지 말고 차분히 움직일 것을 조언한다.


내집마련 수요자들은 호재지역을 중심으로 청약에 나서고 투자자들은 저평가된 분양권,미분양 아파트,재개발 지역,역세권 테마상가 등에 눈길을 돌려볼 것을 권한다.



◆신규 분양시장


2분기 분양시장에서 화성 동탄,인천 송도 등 유망 택지지구,서울 도심권 대형 재건축 단지 등이 주목대상에 꼽힌다.


지방에서는 대전 테크노밸리,충청 아산 등이 관심지역이다.


분양권 전매제한이 완화됐거나 아예 없는 강원 원주 춘천과 부산 대구 분양물량도 눈여겨 볼 만하다.


강남권 재건축단지 신규분양은 최근 정부가 재건축과의 전면전을 펼치면서 분위기가 급랭했다.


하지만 자금 여유가 있는 실수요자들이라면 지속적으로 관심을 가져볼 만하다.


올해 분양 예정인 주요 단지로는 내달 2일 청약에 들어갈 잠실주공2단지와 6월 분양예정인 도곡주공2단지,잠실주공1단지,잠실시영 등이 있다.


하지만 이들 분양시기가 불확실한 상황이다.


대덕테크노밸리는 행정도시 이전과 맞물려 수요자들의 관심을 끌고 있다.


행정도시와의 거리가 20km 정도로 후광효과가 톡톡히 예상된다.


1차는 2003년 6월 3천4백73가구가 분양됐고 2차는 4∼5월에 걸쳐 공급될 예정이다.



◆분양권시장


서울에서는 저밀도 재건축 단지의 신규 입주물량,수도권에서는 인천 송도신도시 등이 눈길을 끌고 있다.


특히 연내 입주예정인 강남권의 1천가구이상 대단지 분양권은 신경써볼 만하다.


이외에 강서구 화곡1지구,길음동 길음뉴타운 등도 모두 1천가구이상 대단지여서 실수요자들은 발품을 팔아볼 필요가 있다.


송도신도시도 지난 3월부터 본격적으로 시작됐다. 2분기부터 연말까지 풍림아이원 금호어울림 송도아이파크 등 4천4백60가구가 입주하게 된다.


올들어 분양권 시세가 꾸준히 오름세를 보였다.


파주시 교하지구내 7천여가구의 입주물량이 대기 중이다.


다른 곳에 비해 가격이 저렴한 편이어서 실수요자들이 관심을 가져볼 만하다.



◆주상복합시장


주상복합은 규제강화로 공급이 줄면서 희소성이 부각되고 있다.


서울에서는 강남권과 용산권 등이 올들어 인기몰이를 하면서 주목대상으로 뜨고 있다.


물건별로는 입지여건이 좋은 단지형이 인기다.


특히 택지가 갈수록 부족해지면서 신규공급이 급감하고 있는 강남권 주상복합은 투자자들의 관심이 높아지고 있다.


올해 강남권 신규공급 주상복합은 5백여가구에 그칠 전망이다.


이달말 분양하는 서초동 한일유앤아이,내달 분양 예정인 강남구 방배아크로타워 등이 주목대상이다.


지방에서는 대전 부산 대구 등의 중심상업지역 물량을 눈여겨 볼 만하다.



◆규제완화 재개발시장 주목


장기투자를 할 만한 수요자들은 재건축보다 재개발에 신경을 써보는 게 좋다.


올 들어 재개발 관련 규제가 많이 풀려 사업에 탄력이 붙었다.


투자자들이 몰리면서 재개발 지분값도 꾸준히 오르고 있다.


예전과 달리 규제가 거의 풀려 투자 위험이 크게 줄었다는 게 전문가들의 지적이다.


도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 시공사 선정 시기가 사업 초기로 앞당겨졌다.


조합설립을 위한 조합원 동의 요건도 완화됐다.


재개발 정비구역 지정에 걸리는 기간도 2년에서 10개월로 단축됐다.


서울에서 재개발을 추진 중인 곳은 3백여곳이다.


이 가운데 40여곳이 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어졌다.


지난해 6월부터 올 2월까지 구청에 정비구역지정을 신청한 곳도 32곳에 이른다.


서울시는 이 가운데 70% 이상이 요건을 갖추고 있어 연말까지 20여곳이 지정될 것으로 본다.



◆상가·토지시장


지난 23일부터 상가·오피스텔 분양제도가 확 바뀌면서 시장 분위기도 크게 변하는 상황이다.


'건축물 분양에 관한 법률'에 따라 일정규모 이상인 상가·오피스텔은 후분양제가 적용된다.


다만 신탁회사와 계약을 맺거나 분양보증서를 발급받으면 선분양이 가능하다.


적용대상 규모는 연면적 3천㎡(9백9평)이상의 상가나 20실 이상의 오피스텔이다.


이들은 골조 공사를 3분의 2이상 끝내고 분양해야 한다.


전문가들은 상가의 안전성이 확보돼 투자자들의 관심이 높아질 것으로 전망한다.


허위 광고를 막기 위해 분양 광고 문안에 준공예정일,층별 용도,분양신고 번호 등을 명시하도록 했다.


시행·시공사가 부도날 경우에 대비해 신탁계약,분양보증,연대보증 중 하나를 반드시 들도록 해 소비자 피해가 크게 줄어들 전망이다.


이 때문에 대규모 테마상가 공급과정이 까다로워지면서 신규분양이 크게 감소할 전망이다.


따라서 현재 공급 중인 상가 가운데 입지여건이 양호한 곳은 눈여겨 볼 만하다고 전문가들은 말한다.


희소가치가 커져 시세차익도 높아질 가능성이 있기 때문이다.


한편 토지시장은 여전히 투자열기가 식지 않고 있다.


기업도시 행정복합도시 등 정부의 각종 개발계획이 잇따르고 있어 투자자들의 기대심리가 꺼지지 않고 있기 때문이다.


땅 투자에 관심있는 수요자라면 토지규제가 덜하고 장래 개발전망이 있는 강원권,충청권 내륙지역,경기 남부권 등을 둘러볼 만하다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com