◆상가 후분양제란 연면적 9백8평(3천㎡) 이상인 상가 등 건축물과 20실 이상 오피스텔을 분양할 때는 △2곳 이상의 건설업자로부터 연대보증을 받고 △골조 공사를 3분의 2 이상 마쳐야 하며 △시·군·구청에 분양신고 절차를 거쳐야 한다. 연대보증 업체는 자본금이 건설공사비 이상이거나 최근 5년간 수주 실적이 건설공사비의 두 배 이상 돼야 한다. 다만 신탁회사와 신탁계약을 맺거나 서울보증·대한주택보증 등으로부터 분양 보증을 받을 경우 착공 신고 후에 분양할 수 있다. 신탁계약서에는 부도가 발생했을 때 피분양자가 우선 변제받을 수 있도록 명문 규정을 넣어야 한다. 분양할 때는 분양 광고를 중앙지 또는 당해 사업지가 위치한 지역 일간지에 최소 1회 이상 게재하되 준공 및 입주 예정일,층별 용도 등을 구체적으로 표시해야 한다. 하지만 23일 이전에 입주자 모집(수의계약 등도 포함)을 시작한 경우 후분양제의 적용을 받지 않는다. ◆도심권 대형 쇼핑몰 공급에 타격 후분양제의 타격이 가장 큰 곳은 도심권 대형 테마상가다. 후분양제를 지키려면 토지매입 비용에 중간 시공비까지를 금융권 프로젝트파이낸싱으로 조달해야 한다. 이 때문에 초기 사업비용이 엄청나게 증가하게 된다. 이로써 금융권도 웬만큼 사업성이 뛰어난 곳 아니면 자금 투자에 섣불리 나서지 않을 것으로 보여 한동안 쇼핑몰 공급이 쉽지 않을 전망이다. 단지내 상가의 경우 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 후분양제 대상이 될 만큼 면적이 큰 단지내 상가가 드문 데다 아파트 준공 시기에 맞춰 분양하는 경우가 대부분이기 때문이다. ◆후분양 피한 대형 상가 공격 마케팅 후분양제 적용을 피한 대형 테마상가와 근린상가 등은 반사 이익을 기대하면서 점포 마케팅 공세를 강화하고 있다. 디엠씨플래닝은 지하철 2·4·5호선 환승역인 동대문운동장 역에서 지하6층 지상11층 규모의 '패션 TV'를 분양 중이다. 존앤제이콥건설은 서울 양천구 신정뉴타운 지역에서 테마상가 '세이브 플러스'를 분양하고 있다. 지하3층 지상7층에 연면적 3천7백여평 규모로 지하 1층에는 삼성홈플러스 입점이 확정됐다. 이외에 지하철 2호선 이대입구역 인근에서 분양 중인 예스에이피엠도 점포수가 1천6백여개에 이르는 대형 쇼핑몰이다. ◆입지？특성 꼼꼼하게 따져야 전문가들은 후분양제 시행으로 상가 공급이 줄어든다고 해서 묻지마 투자에 나서는 것은 위험하다고 지적한다. 다만 후분양제 대상이 아닌 상가 중 역세권이나 상권 전망이 좋은 곳,가격이 주변 시세보다 저렴한 곳 등을 주목해 볼 필요가 있다. 유영상 상가114 투자전략연구소장은 "상가 가치는 수급 여건에 관계없이 경기 상황에 민감하게 반응하기 때문에 후분양제와 별개로 상가별 특성과 입지 여건을 잘 따져서 투자해야 한다"고 말했다. 조재길 기자 road@hankyung.com