도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정으로 시공사 조기 선정 사업기간 단축이 가능해져 사업성이 종전보다 크게 좋아진 재개발 투자에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 개정된 도정법에 따르면 재개발은 규제가 집중되고 있는 재건축과 달리 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다. 또 서울시 등이 조례를 통해 사업기간도 지금보다 최소 6개월 이상 단축되도록 지원하고 있다. 하지만 재개발은 상당한 노하우를 가진 투자고수들에게도 위험부담이 큰 투자 대상으로 인식되고 있다. 자칫 사업이 지연되면 꼼짝 없이 투자자금이 장기간 묶이는 곤란을 겪을 수도 있어서다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "재개발은 투자시기와 사업진척도 등에 따라 수익률이 크게 달라진다"며 "재개발 투자를 하려는 초보자들은 세심한 주의가 필요하다"고 말했다. ◆입지 여건을 따져라 재개발 투자는 높은 수익이 기대되는 만큼 리스크도 크다. 따라서 소문만 믿지 말고 냉정하게 입지를 따져야 한다. 역세권 여부와 도심까지의 접근성,조망권 등을 잘 살펴봐야 한다. 재개발 구역 대부분이 고지대(산동네)에 위치하고 있는 만큼 교통과 편의시설이 제대로 갖춰질 수 있는지도 따져봐야 한다. ◆사업추진 속도는 투자의 관건 재개발 투자는 초기에 들어가는 자금이 많다. 따라서 투자 전에 이자비용과 기간 등을 감안해야 한다. 재개발은 '기본계획수립→구역지정→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 착공→완공' 등의 단계를 거친다. 통상 구역지정이나 사업시행 인가 전(前)단계에서 가격이 가장 많이 오른다. 특히 구역지정은 4∼5차례 지정신청 끝에 성사되는 경우가 많아 가격이 급등하기도 한다. 그러나 구역지정도 사업초기 단계여서 향후 예상치 못한 걸림돌이 나타날 수도 있다. 안정적인 수익을 위해서는 사업시행 인가를 받은 곳을 고르는 것도 요령이다. ◆분쟁 구역은 피하라 재개발조합 내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역에 대한 투자는 삼가야 한다. 조합에 문제가 있으면 추후 청산이 원만히 이루어지기 힘들어 등기가 지연될 수 있을 뿐더러 마무리 공사에도 문제가 생길 수 있다. 해당 구청에 기본적인 상황을 체크한 후 반드시 현장을 방문해 이상 유무를 확인해야 한다. ◆건립 가구 수를 파악하라 재개발 후의 아파트 건립 가구 수와 조합원 수도 따져봐야 한다. 건립 가구 수가 조합원 수보다 많은 곳은 일반분양이 가능해 투자 수익률이 높아질 수 있다. 반면 다가구 주택의 '지분 쪼개기'가 성행한 곳은 조합원이 많아 수익은 고사하고 사업 추진 자체가 힘들어질 수도 있다. ◆무허가 건물은 사절 무허가 건물이나 지상권만 있는 물건은 피하는 게 좋다. 조합이 현재가치를 계산해 매입해 버리거나 혹은 정관을 통해 청산조합원으로 결정할 경우 수익을 기대하기 힘들다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com