주택시장이 불황이다. 치솟는 집값을 잡기 위한 각종 규제가 시장을 옭아매면서 시장 분위기는 냉랭하기만 하다. 아파트 신규 분양시장도 마찬가지다. 청약경쟁률이 떨어지고 미분양 아파트는 늘어만 간다. 시세 차익을 노리던 투자자는 물론 실수요자까지 아파트 청약시장을 외면하고 있다. 지금은 때가 아니라고 보기 때문이다. 하지만 놓치지 말아야 할 게 있다. 2∼3년 전과 같은 주택시장은 다시 오기 힘들 것이라는 사실이다. 시장 여건이 바뀌고 있다는 얘기다. ◆시장여건 어떻게 달라졌나 가장 큰 변화는 분양권 전매시장이 사라졌다는 점이다. 이는 신규 분양 아파트가 더 이상 단기 투자대상이 아니라는 뜻이다. 정부가 경기를 살리기 위해 일부 투기과열지구를 해제하더라도 분양권 전매는 계속 묶어둘 가능성이 크다는 점도 참고해야 한다. 지금은 '청약통장=로또복권'이라는 환상을 버려야 할 시점이다. 바꿔 말하면 신규 분양 아파트는 최소한 2∼3년(입주시점),멀게는 4∼5년 뒤를 생각하고 청약 여부를 결정해야 한다. 이런 가운데 공급 측면에서는 재건축이 지고 신도시가 뜨고 있다. 재건축 시장은 현재 조합원 지분(분양권) 전매금지,개발이익 환수제,소형 의무비율,주택거래신고제의 철퇴를 맞아 예측불허의 상황에 놓여 있다. 최근 집값 하락을 주도하고 있는 것도 대부분 재건축 아파트다. 반대로 신도시 등 공공택지에서 공급되는 아파트가 신규 분양시장을 주도하고 있다. 재건축,준농림지 등 민간 택지시장이 크게 위축되면서 생긴 현상이다. 실제로 판교,파주,아산신도시 등 이른바 '2기 신도시'에서 내년에만 2만2천여가구가 쏟아질 전망이다. ◆청약대상 1순위는 '신도시' 신도시 아파트의 투자가치는 90년대 초반 입주를 시작한 분당,일산,평촌 등 이른바 '1기 신도시'에서 이미 검증됐다. 수백만평의 땅에 처음부터 계획적으로 조성되다 보니 교통여건은 물론 환경 등 주거환경 측면에서도 기존 도시와 확실하게 차별화되기 때문이다. 더욱이 판교,동탄,파주,김포 등 2기 신도시들은 분명 1기 신도시보다 훨씬 수준 높은 주거여건을 갖출 것으로 전망된다. 무엇보다 녹지율 등 환경성과 자족 기능이 강조되고 있다. 서울 출퇴근 가능성보다는 지역의 거점도시로 계획되고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 실제로 판교를 제외하고 동탄이나 파주,이의신도시 등의 경우 서울로 출퇴근하기에는 비교적 먼 거리에 위치해 있는 데다 동탄 시범단지 청약에서도 서울권 청약자가 20%를 넘지 않았다는 점을 참고할 만하다. 전문가들은 특히 신도시 중에서도 시범단지에 청약하는 게 유리하다고 조언한다. 분당이나 일산에서도 확인된 것처럼 시범단지는 신도시에 대한 이미지 제고 차원에서 각종 서비스가 많고,입지 여건도 뛰어나 실제 입주 후 가장 비싼 집값이 형성되기 때문이다. ◆신도시별 입지여건은 신도시 가운데 투자 1순위는 판교신도시다. 서울 강남과 분당신도시 사이에 있어 서울 출퇴근이 가능하면서도 쾌적한 주거환경을 갖추고 있기 때문이다. 12일부터 2차 청약을 받고 있는 화성 동탄신도시는 수도권 남부지역에 생활권을 둔 수요자들이 노려볼 만한 곳으로 꼽힌다. 분당신도시의 절반 정도 면적이지만 인구밀도가 낮고 녹지율이 높아 쾌적한 환경을 갖출 전망이다. 내년부터 아파트 분양이 본격화되는 파주신도시(운정지구)의 경우 일산신도시 등 수도권 서북부지역 거주자들에게 관심을 끌고 있다. 일산신도시에서 2km 안팎 떨어져 있으며 1지구와 2지구로 나눠 개발 중이다. 서울 강북 도심권 출퇴근자들도 청약해 볼 만하다. ◆청약 전략은 신도시에 대한 청약 여부를 결정할 때는 생활권과의 연계성을 최우선으로 고려해야 한다. 2기 신도시 가운데 판교를 제외하고는 서울에서 제법 먼 거리에 있어 서울지역 출퇴근에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다. 이렇게 되면 신도시별로 주택 수요층이 달라지는 만큼 신도시가 들어서는 주변지역 발전 가능성이나 개발계획 등을 염두에 두고 청약 여부를 정하는 게 좋다. 개별단지의 경우 입주시점의 교통 등 주변 여건을 따져보는 게 필요하다. 각종 교통망 확충 계획이 세워져 있기는 하지만 사업이 늦어질 경우 입주 초기에 불편을 감수할 수밖에 없고,집을 팔 때도 가격에 고스란히 반영되기 때문이다. 관심지역 주변의 도로나 철도 등 기반시설 설치계획이나 도시계획 등은 관련 부처나 일선 시·군·구청 홈페이지 등을 통해서도 확인이 가능하다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com