상가투자의 매력은 은행이자보다 높은 임대수입을 얻을 수 있는 점이다.'덤'으로 권리금을 챙길수도 있다. 그러나 최근 경기침체로 실제 장사할 임차인이 줄어 임대수입은 커녕 관리비 부담도 버거운 경우가 허다하다. 신규 상가도 과잉공급으로 첫 세임자 구하기도 쉽지 않다. 그러다보니 최근엔 '임대료 없는 점포'까지 등장하고 있다. 우선 장사할 세입자를 맞춰야 나중에 권리금이라도 챙길 수 있기 때문이다. 미분양도 테마상가 근린상가 할 것 없이 무차별로 확산되고 있는 추세다. 그러나 이런 와중에도 잘 되는 곳은 있다. 아파트 단지내 상가가 그나마 예외로 인정된다. 단지내 상가 역시 예전만은 못하지만 그런대로 높은 낙찰가율을 유지하고 있다. 다른 상가보다는 그래도 상권보장이 잘돼 있어 어느 정도는 수익이 생기기 때문이다. 상가는 경기 영향을 가장 많이 탄다. 때문에 상가 투자시 고려사항이 한 두가지가 아니다. 하지만 지나치게 불안하면 오히려 문제가 생길 수 있다. 오히려 불경기로 가수요가 빠져나간 점을 눈여겨 보면서 역발상을 해볼 필요도 있다. 장기투자자라면 토지투자도 고려해볼 만하다. 1억원 미만의 자기 자금으로 호재지역에 5년 이상 묻어둔다는 느긋한 심정으로 투자하라고 전문가들은 충고하고 있다. 상가 114 유영상 소장은 "침체기일수록 기본을 지키는 투자자세가 중요하다"며 "임대료로 은행이자를 충당할 수 있다는 생각은 버리는 것이 좋다"고 강조했다. ◆단지 내 상가 여전히 '인기' 부동산시장 침체 속에서도 수도권 주공아파트 단지 내 상가는 여전히 '나홀로' 인기 상품이다. 지난 7월19일 실시된 경기도 수원시 권선구 오목천동 주공아파트(1천1백85가구) 단지 내 상가 입찰(9개 점포)에는 1백57명이 몰려 평균 17.4 대 1의 경쟁률을 기록했다. 입찰예상가(내정가)는 평당 7백만∼8백만원 수준이었다. 하지만 대부분 두배가 넘는 평당 2천만원 이상에서 낙찰됐다. 14평짜리 1층 점포는 입찰예상가(1억2천5백만원)의 5배가 넘는 6억8천만원에 낙찰돼 26일 계약이 이뤄졌다. 지난 7월22일 경기도 파주시 금촌동 7단지 주공아파트(1천1백33가구) 단지 내 상가 입찰에서도 10개 점포 분양에 1백12명이 몰렸다. 평균 11.2 대 1의 높은 경쟁률 속에 평균 1백71.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이 같은 주공상가의 나홀로 인기는 주택시장에서 빠져나온 투자자들이 몰리고 있기 때문이다. 특히 최근 대형 쇼핑몰이나 근린상가 등의 미분양이 늘면서 임대수익이 안정적인 주공아파트 상가의 희소가치가 상대적으로 높아졌다는 것도 한가지 이유다. ◆근린상가,도심상권은 '시들' 단지 내 상가의 높은 낙찰가에 부담을 느낀 투자자들이 대안으로 근린상가를 택하는 경우가 많다. 하지만 근린상가는 임대 맞추기가 쉽지 않다. 지난 5월부터 인천 삼산지구 상업지역 내에 분양 중인 근린상가의 분양률은 50%를 훨씬 밑돌고 있다. 이미 상권이 형성된 인근의 부천 상동지구도 세입자를 못 찾은 상가가 넘쳐나고 있는 실정이다. 여기저기 세입자 구하는 안내문이 널려있다. 하지만 수요자의 발길이 끊긴지 오래라는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 그렇다고 무조건 피할 일만도 아니란 게 전문가들의 조언이다. 해밀컨설팅의 황용천 사장은 "요즘 같은 시기엔 상가의 적정임대수익은 6∼7%선으로 낮춰 잡는 게 현명하다"면서 "아파트 단지 내 상가도 분양가가 높아져 적정 수익률 보장이 어려워지고 있는 만큼,입지좋은 근린상가를 선택해보는 것도 대안이 될 수 있다"고 설명한다. 황 사장은 "근린상가는 대형백화점이나 할인점 입점이 어려운 택지개발지구의 신흥상권을 노려야한다"고 덧붙였다. 현재 테마상가나 상가 공급이 많았던 지역의 경우 공실 문제로 어려움을 겪고 있다. 급매물도 늘고 있다. 올초 1억2천만원으로 경기 안산의 근린상가 3층,50평을 분양받은 A씨(49)는 당초 전매가 자유롭고 프리미엄도 상당할 것이란 판단에 무리하게 융자를 동원해 점포를 잡았다. 그러나 프리미엄은 고사하고 완공 후에도 임대가 나가지 않아 한동안 은행 대출 이자 갚느라 고생하다 결국 4천만원을 손해보고 상가를 처분했다. 차입을 통한 무리한 투자로 몇개월새 수천만원의 손실을 입은 셈이다. 상가114 유영상 소장은 "차별화된 상가와 수요패턴 변화를 감안한 투자를 해야 성공할 수 있다"고 조언한다. ◆주5일 근무제에 따른 상권변화도 감안해야 주5일 근무제의 실시는 많은 변화를 예고하고 있다. 실제 주요 도심상권은 지난해보다 권리금이 30% 가량 하락했다. 특히 오피스빌딩 상권의 타격이 크다. 반면 주택가 상권이나 인근 휴양지 상권은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 시간과공간의 한광호 대표는 "도심상권은 경기 침체로 매출 하락과 함께 권리금도 내림세를 보이고 있다"면서 "주5일제 시행으로 인한 최대 수혜지역은 공원 인근이나 수도권 휴양지"라고 설명한다. 예컨대 서울 올림픽공원이나 보라매공원,일산 호수공원,분당 중앙공원 등 휴식공간이 많은 곳이 유리하다는 뜻이다. ◆토지는 장기투자로 접근 5년 이상 장기투자를 염두에 둔다면 토지만큼 좋은 투자대상도 없다는 게 전문가들의 조언이다. 지금 투자해서 '자식 세대에 가서야 혜택을 보겠다'는 정도의 마음가짐이라면 가능한 얘기다. 1억원이면 적잖은 땅을 살 수 있어 느긋하게 여유자금을 굴릴 각오로 접근하는 게 바람직하다. 진명기 JMK플래닝 사장은 농지를 장기상품으로 추천한다. 환금성은 떨어지지만 장기적 고수익이 보장된다는 주장이다. 도시주변 그린벨트 해제지역 농지가 유망하다고 말한다. 투자금액이 크면 공동투자로 접근하는 좋고,개인투자자라면 1억원 미만을 주문했다. 땅은 법적 규제 여부를 꼭 따져야한다. 거리별로는 후보지에서 반경 5km 이내는 정부가 수용하고 2004년 1월1일 개별공시지가로 보상가를 산정하기 때문에 투자성이 없다. 또 2002년 말 이후 두배 이상 올랐다는 점을 감안하면 이미 오를 만큼 올랐다는 분석도 나온다. 진 사장은 충청권과 파주 판교 화성 수원 광명 평택 등을 유망지로 꼽았다. 신도시,고속철역세권,주한미군 이전 등 호재가 있기 때문이다. 김동민 기자 gmkdm@hankyung.com