<앵커>
정부가 시장안정화대책 가운데 하나로 재건축 개발이익환수제를 내년 3월부터 본격 시행하기로 했습니다.
오늘 부동산포커스 시간에선 재건축 개발이익환수제와 관련해 과연 얼마나 실효를 거둘지 점검해보는 자리를 마련했습니다.
도움말씀에 이용만 한성대 부동산학과 교수가 나오셨습니다.

<앵커>
정부가 추진하는 재건축 개발이익환수제 내용을 간략히 설명해 주시죠.

<답변>
(네임슈퍼)이용만 한성대 부동산학과 교수

재건축시 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 면적만큼을 임대주택으로 짓도록 하고, 정부가 이 임대주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하는 제도.
이 때 임대주택의 매입에 따른 보상은 토지에 대해서는 임대주택 면적만큼의 용적률을 추가로 부여하는 방식으로 보상을 하고, 건물은 표준건축비로 보상.

<앵커>
재건축이익환수제가 본격 시행될 경우 재건축 대상 아파트 집값은 떨어지지만, 일반 주택의 가격은 상승할 것이라고 예상하셨는데요.
먼저 재건축 아파트 가격은 어떤 이유로 떨어지는지 설명해 주시기 바랍니다.

<답변>
(CG1)#재건축 아파트값 결정요인
-임대료 수준
-재건축 시기
-재건축 비용

임대주택의무건설 제도가 도입되면 대략 세 가지 측면에서 재건축 비용이 상승.
재건축비용이 상승하면 재건축 시기가 지연.
임대주택 의무건설로 인한 재건축 비용상승과 재건축 시기의 지연은 재건축 대상 아파트의 가격을 하락시킴.

<앵커>
임대주택의무건설 제도가 도입되면 세 가지 측면에서 재건축비용이 상승하고, 이로 인해 재건축 시기가 지연된다고 하셨는데 그 세 가지 비용은 어떤 것이고 이로 인해 재건축 시기가 얼마나 지연된다고 보나요?

<답변>
(CG2)#재건축 비용상승 요인
-토지지분감소 추가비용
-건축비 부분보상 비용
-사회적 혼합 비용

세 가지 측면에서의 재건축 비용 상승.
첫째는 토지지분감소에 따른 비용으로 재건축 조합원은 임대주택의무건설제도로 토지지분이 약 5-11% 정도 감소해 비용발생.
둘째는 건축비의 부분보상에 따른 비용으로 임대주택에 대해 표준건축비로 보상하는데 실제 건축비보다 낮기 때문에 재건축 조합은 그 차액만큼 비용이 발생.
셋째는 사회적 혼합에 따른 비용으로 한 단지 내에 여러 계층이 혼합됨에 따라 주택가격이 하락해 그로 인한 비용 발생.
이로 인한 재건축 시기 지연 효과 저밀도 단지냐 고밀도 단지냐에 따라 다르고 또 향후 주택가격의 상승률과 건축비의 상승률에 따라 다르지만 대략적으로 저밀도 단지는 4-5년, 고밀도 단지는 2년 내외 재건축 시기가 지연될 전망.

<앵커>
재건축개발이익환수제 시행으로 일반 주택의 가격이 상승할 것으로 예상한 이유는 무엇 때문입니까?

<답변>

(S-1)공급감소, 주택값 상승전망
(S-2)용적률인센티브제, 가격안정 효과

재건축 대상 아파트 단지의 시기가 지연되면 해당 지역의 주택공급이 감소하게 됨.
주택공급의 감소는 주택의 임대료, 전세가격, 주택가격의 상승으로 이어짐.
다행인 것은 장기적으로는 용적률 인센티브 제도로 인한 주택공급의 확대로 주택가격이 안정될 수 있다는 점임.
이는 용적률을 추가로 주기 때문에 가능한 현상.

<앵커>
특히 서울지역의 경우 개발이익환수제로 주택공급 감소 효과가 더욱 두드러질
것이라고 예상하셨는데요.
서울은 왜 그런 것입니까?

<답변>
서울의 경우 주택으로 개발할 수 있는 택지가 거의 고갈되었음.
이로 인해 신규 주택공급은 상당부분 재개발, 재건축 등에 의존하고 있음.
예를 들어 지난 3년(2000년부터 2002년) 동안 서울에서 신규로 건설된 주택의 15.3%가 재건축을 통해 건설되었고, 강남지역은 그 비율이 24.3%임.
따라서 재건축 시기의 지연에 따른 공급감소 효과가 더 크게 나타날 수밖에 없음.

<앵커>
집값안정을 위해 대도시역세권을 중심으로 용적률(400-600%)을 크게 올려야한다는 주장이 나오고 있는데 이에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

<답변>

(S-3)고밀도개발, 주거환경 개선 대안
(S-4)역세권 중심 용적률확대 필요

상대적으로 가격이 비싼 생산요소는 절약하고 상대적으로 가격이 싼 생산요소를 많이 투입하는 것이 바람직한 방법.
주택건설도 동일함.
토지가격이 비싼 도심에서는 토지를 절약하는 방법으로 주택을 건설해야 함.
이것이 바로 고밀도 개발방식임.
고밀도로 개발하되, 동과 동간의 간격을 충분히 둘 수 있도록 건폐율을 규제하면 열린 공간(open space)이 많이 확보되기 때문에 멋진 스카이라인과 함께 바람이 원활하게 흐르는 비교적 쾌적한 주거공간을 많이 확보할 수 있음.
이로 인해 주택가격이 상당히 안정될 것임.
이런 점에서 대도시 역세권을 중심으로 용적률을 크게 올리는 방안을 찬성함.
다만, 용적률을 대폭 상향 조정할 때 토지소유자가 얻게 되는 자본이득을 적절하게 환수할 수 있는 시스템은 확보되어 있어야 한다고 봄.

<앵커>
최근 건설 주택 경기 불황으로 부동산시장이 얼어붙고 있는데요.
재건축 개발이익환수제도와 연관하여 어떤 정책적 대응이 필요하다고 생각하십니까?

<답변>

(CG3)#바람직한 재건축 정책방향
-정부규제 주택경기 침체 근본원인
-임대주택 건설, 공급안정 효과
-수요억제정책 완화, 제도보완 절실

최근 주택경기의 침체 원인은 2001년부터 시작된 대규모 주택건설이 완공되어 입주를 시작하였기 때문임.
그 단적인 예가 전세가격이 하락세를 보이고 있다는 점.
여기에다가 뒤늦은 정부의 수요억제정책이 침체를 가속시키는 요인으로 작용하고 있는 것으로 보임.
이런 현상은 적어도 1-2년은 지속될 것임.
그 사이, 임대주택 의무건설로 인한 주택공급 감소효과는 상쇄될 것으로 보임.
문제는 2-3년 뒤임.
현재의 주택경기 침체로 주택건설량이 부족해지면 2-3년 뒤 다시금 주택가격이 폭등하는 현상이 나타날 수 있음. 여기에다가 임대 주택 의무건설로 인한 주택공급 감소효과가 더해지면 그 충격은 더 커질 것임.
단기적으로는 각종 주택수요억제정책을 단계적으로 풀어 주택경기를 연착률 시킬 필요가 있으며, 장기적으로는 주택공급이 지나치게 위축되지 않도록 제도적 장치를 재정비할 필요가 있음.

권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr