수원에 기존 아파트 두채를 갖고 있던 이모씨(64)는 올초 새로 구입한 아파트를 최근 되파는 과정에서 상당한 금전적 손실을 입었다. 올 한해는 1가구 3주택 소유자에 대해 양도세 중과세가 면제된다는 주위의 얘기만 듣고 올해 새로 구입한 한채를 팔면서 자그마치 양도차익의 60%를 세금으로 낸 것이다. 취득·등록세를 감안하면 '본전치기'에 그친 투자다. 작년 12월31일까지 3주택 소유자라야 양도세 중과세 유예대상에 해당한다는 사실을 몰랐기 때문이다. 정부의 각종 부동산시장 안정책의 주요 핵심은 주택 과다보유 및 거래에 대해 무거운 세금부과로 요약된다. 한정된 원재료인 토지나 공공재 성격이 강한 아파트를 더이상 투자대상으로 바라보는 시각을 교정하겠다는 의지가 어느 때보다 강하다. 시세차익은 불로소득인 만큼 필요하면 분배(세금)도 각오해야 한다고 주문하고 있다. 이러한 영향으로 올들어 강남권 아파트 미계약이 속출하면서 '강남불패'의 깃발은 이미 내려졌다. 입찰방식의 상가도 예정가의 5배에 육박하는 등 절정에 이른 느낌이다. 토지도 각종 규제에 묶여 거래 실종 상태다. 차익을 노린 공격적인 투자보다는 절세전략을 통한 '수성'의 지혜가 필요한 시점이다. ◆양도세 없는 아파트도 있다 조세특례법에 의한 양도세 감면 주택이라면 주택거래신고지역 여부와 상관없이 양도세를 면제받을 수 있다. 특히 IMF 이후 침체된 주택경기 부양 명목으로 발표된 각종 세금 관련 특별법안들을 잘 살펴보면 다주택자라도 경우에 따라 늘어난 양도차액을 한푼도 내지 않아도 되는 곳이 있다. 전문가들은 매매 당사자에게 불리한 세제 개편이 잇따르고 있다. 하지만 꼼꼼하게 살펴보면 묘안이 있다고 조언한다. 대표적인 것이 조세특례제한법에 의한 양도세 감면 대상 주택이다. 감면대상은 △98년 5월22일∼99년 6월30일(국민주택은 99년 12월31일)사이 취득한 신축주택 △2000년 11월∼2001년 말까지 취득한 비수도권 지역 신축주택 △2001년 5월23일∼2003년 6월30일(서울,신도시,과천은 2002년 12월31일)까지 취득한 신축주택은 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면해준다. 5년 경과 후 양도하는 경우에도 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득액을 양도소득세 과세대상 소득에서 빼준다. 최초 분양계약자에게만 해당되고 전매로 매입한 경우나 입주전 매도하는 경우에는 해당되지 않는다. 다만 감면금액의 20%는 농어촌특별세로 부담해야 한다. 결국 양도세 감면 대상 아파트들은 대부분 분양 당시보다 많게는 배 이상 가격이 올랐지만 농특세를 제외한 대부분의 양도차익을 본인이 누릴 수 있다. 김희선 부동산114 전무는 "분양받은 아파트가 절세 및 감세 요건에 해당되는지를 따져 매도시기를 조율하는 등 나름의 절세전략을 짜는 것이 바람직하다"고 말했다. ◆토지 매도는 7월 이전에,매수는 7월 이후가 적기 토지투자도 전략수정이 필요하긴 마찬가지다. 지난해 부동산열기에 힘입어 전국의 표준지 공시지가가 평균 19.56%나 인상된 것으로 발표됐기 때문이다. 공시지가는 양도세와 취득세,등록세 산정 기준이다. 향후 토지매매 및 증여·상속시 이들 세금이 크게 오를 것으로 예상된다. 따라서 '매도는 7월 이전,매입은 7월 이후'가 유리하다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가 등 두 가지다. 이번에 건설교통부가 발표한 표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정 기준이 되는 자료다. 각 지자체는 표준지 공시지가를 근거로 매년 6월30일까지 개별 공시지가를 결정·고시하게 된다. 매도 희망자라면 개별공시지가가 확정되기 이전인 6월30일까지 거래를 끝내는 것이 좋다. 이때를 넘기면 올라간 개별공시지가의 적용을 받게 돼 그만큼 양도세도 많이 물어야 한다는 얘기다. 이는 증여나 상속 때도 동일하게 적용된다. 실례로 2백㎡ 규모의 용인시 죽전동 소재 상업용지의 경우 당시 ㎡당 1백5만원의 공시지가가 적용돼 올 7월 이전에 팔면 양도세가 8백39만원선이다. 하지만 ㎡당 1백90만원으로 오르는 7월 이후에는 6천3백83만원으로 무려 7배나 증가한다. 2년 연속 평균 20∼30%씩 뛰어오른 강남권이나 뉴타운 권역,용산구 등의 세금 역시 큰 폭으로 늘어나게 된다. 매수 희망자의 경우는 정반대다. 7월 이전에 매입하면 나중에 되팔 때 공시지가 인상폭만큼 늘어나는 세금을 고스란히 뒤집어쓰게 된다. 다만 취득세,등록세를 고려하면 7월 이전에 계약하는 것이 더 유리할 수도 있으나,세율 면에서 취득·등록세 절감 폭보다는 양도세 부담이 더 큰 만큼 매입시기를 7월 이후로 늦추는 것이 낫다는 게 전문가들의 충고다. ◆오피스 등 상업용 빌딩 공시지가는 지가가 일괄 고시되는 아파트를 제외한 상업용 빌딩,오피스텔,단독주택,다세대주택 등에도 적용된다. 이들 물건 역시 매도는 7월 이전, 매입은 7월 이후가 바람직하다. 김종필 세무사는 "매매잔금을 받는 양도나 증여시점을 새 개별공시지가 고시일에 맞춰 자신에게 유리한 시점으로 정하는 것이 중요하다"고 설명했다. 그러나 토지 투기지역으로 지정된 곳은 어차피 공시지가가 아닌 실거래가 기준으로 과세되기 때문에 공시지가 인상과는 무관하다. 거래기간이 1년 미만인 단타매매도 실거래가로 과세된다. 따라서 이같은 절세전략은 비투기지역이거나 비투기지역이면서 1년 이상 보유한 부동산에만 해당된다. 김동민 기자 gmkdm@hankyung.com