부동산 관련 법체계가 전면 개편됨에 따라 부동산 투자공식도 새로 짜야 할 것으로 보인다. 올 들어 '국토이용관리법'은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 바뀌었고 기존 '도시계획법'은 이 법에 통합됐다. 난개발의 주범인 준농림지 관리를 강화하는 게 이 법의 핵심 내용이다. 또 재건축 재개발 주거환경정비 등에 관한 법률을 통합한 '도시 및 주거환경 정비법'은 도심의 고층개발을 억제하는 방향으로 가닥을 잡았다. 이와 함께 '농지법'과 '조세특례제한법'은 도시민들이 시골의 집과 땅을 쉽게 살 수 있도록 개편된다. 이에 따라 준농림지 농지 재건축·재개발예정지 등의 몸값이 새롭게 조정될 전망이다. 당연히 투자전략도 이에 맞게 수정해야 한다고 부동산 전문가들은 강조하고 있다. ◆준농림지 투자는 신중히 준농림지는 관리지역으로 묶인다. 오는 2005년 말까지 토지적성 평가를 거쳐 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역 중 하나로 지정된다. 이중 계획관리지역으로 지정돼야 그나마 아파트 개발이 가능하다. 그러나 부동산 전문가들은 계획관리지역으로 지정될 준농림지는 전체의 30% 안팎에 불과할 것으로 보고 있다. 계획관리지역이 된다고 하더라도 사업성은 장담할 수 없다. 개발면적이 10만평을 넘어야 하고 용적률도 1백50%로 제한된다. 또 2종지구단위계획을 수립해 체계적으로 개발해야 한다. 부동산 전문가들은 준농림지 개발이 당분간 중단될 것으로 전망하고 있다. 준농림지 가격의 하락도 예상된다. ◆농지 투자는 고려 도시민들의 시골 땅 및 주택 매입은 쉬워진다. 정부는 올 초부터 농지법을 고쳐 3백3평 미만의 농지를 자유롭게 구입할 수 있도록 했다. 지난해까지만 해도 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 농사짓는 사람이 아니면 농지를 소유할 수 없었다. 정부는 또 조세특례제한법을 개정해 농촌 주택을 구입해도 '1가구 1주택'으로 간주해 도시에 갖고 있는 주택을 팔 때 양도세를 물리지 않기로 했다. 주말주택 전원주택 주말농장 구입을 원하는 이들은 시골 땅이나 주택 매입을 적극 고려해볼 만하다. ◆재건축 투자 위험요소 많아 기존 도시계획법에 따라 일반주거지역은 6월 말까지 종분류된다. 성북구 송파구 강북구 등 상당수 기초자치단체는 이미 주민공람을 마치는 등 종세분화 작업이 빠르게 진행되고 있다. 일반주거지역은 입지여건에 따라 1·2·3종으로 나눠진다. 용적률은 △1종 1백50%(4층 이하) △2종 2백%(7~12층) △3종 2백50%가 상한선이다. 1종은 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역,2종은 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역,3종은 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능한 지역이다. 재건축대상 아파트들은 당연히 고밀도 개발이 가능한 3종을 선호한다. 그러나 2종으로 분류돼 재건축사업에 따른 수익성이 지금보다 크게 떨어지는 단지도 속출할 것으로 보인다. 이미 강남구에선 대치동 청실 국제 등이 2종으로 잠정결정됐다. 연립주택 또는 다가구 밀집지역에선 2종(7층)으로 분류되는 곳도 상당하다. 이런 곳은 재건축 수익성이 거의 없다고 봐도 무방하다. 조성근 기자 truth@hankyung.com