투기지역 양도세 실거래가로 매겨 .. 올해 바뀌는 제도

올해부터 새로 시행되는 부동산관련 제도는 시장안정에 대한 정부의 의지가 담겨 있다.

특히 부동산의 양대 축으로 불리는 토지 및 주택관련 근본 틀이 바뀌는 만큼 수요자들은 새로운 제도를 잘 익혀 적절히 활용하는 자세가 필요하다.

준농림지 폐지 =지난 10년간 주택공급 시장을 뜨겁게 달궜던 준농림지가 올해부터 사라진다.

준농림지는전국 주택보급률 1백% 달성에 효자노릇을 했지만 심각한 난개발 때문에 규제가 크게 강화됐고 용도이름도 '관리지역'으로 바꿔 달았다.

아파트를 지을 수 있는 면적이 10만㎡(3만평)에서 30만㎡(9만평)로 강화되고, 기반시설 확보 등을 위한 2종 지구단위계획을 세워야 한다.

용적률 한도도 2백%에서 1백50%로 강화돼 택지로서의 역할을 더이상 기대하기 어렵게 됐다.

재건축 규제강화 =6월말부터 시.도지사가 재건축 아파트의 허용연한을 20년 이상 범위에서 자율적으로 정하게 된다.

노후 아파트가 밀집한 서울시의 경우 이를 40년 이상으로 묶겠다는 기본원칙을 고수하고 있어 재건축이 더욱 어려워질 전망이다.

또 설립이 자유로웠던 재건축 추진위원회도 주민의 2분의 1 이상 동의를 받아 시.군.구청장의 승인을 얻어야 한다.

단독주택 재건축은 3백가구 또는 1만㎡(3천평) 이상인 경우에만 허용되고, 재건축 안전진단을 위한 경제성을 분석할 때 집값 상승효과는 제외된다.

양도세 부담 증가 =올해부터 투기지역으로 지정되면 실거래가를 기준으로 양도세를 매기고, 6억원 이상 고가 아파트는 1가구 1주택이라도 양도세를 물어야 한다.

또 서울과 5대 신도시, 과천 등에서는 지난 2001년 5월23일부터 오는 6월말까지 최초 분양계약을 체결한 신축주택(분양권 제외)에 대해 주택소유 여부에 관계없이 입주 후 5년간 보유하면 주어지던 양도세 면제혜택이 올해부터 사라졌다.

토지보상체계 일원화 =토지보상체계가 일원화돼 보상계획 공고, 보상액 결정, 협의요청 등의 절차가 합쳐진다.

사업시행자 외에 토지소유자도 감정평가사 1명을 추천할 수 있으며 토지수용시 보상가 등에 불만이 있으면 중앙토지수용위원회 이의신청 절차를 거치지 않고 곧바로 행정소송을 낼 수 있게 된다.

공동주택 시설기준 강화 =어린이 보호를 위해 공동주택의 계단 및 발코니의 난간 높이를 1백10cm에서 1백20cm로, 간살 간격은 15cm에서 10cm로 촘촘히 배치하도록 기준이 강화됐다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com