예견된 호재에 조용한 시장 .. '그린벨트 해제안..시장반응과 투자전략'

정부의 수도권 그린벨트 해제안 발표로 해제지역 땅값의 향방에 관심이 쏠리고 있는 가운데 22일 해당지역 부동산시장은 차분한 반응을 보였다.

그린벨트 해제대상지역 부동산 중개업소 관계자들은 "그린벨트 해제와 관련된 문의가 거의 없을 정도로 조용한 분위기"라고 전했다.

이번 안이 실행되기까지는 거쳐야할 절차가 많아 시간이 걸리는 데다 지난해부터 해제에 대한 기대감으로 땅값이 오를 만큼 올랐다고 판단하는 투자자들이 많기 때문이다.

부동산전문가들은 "그린벨트 해제지역의 땅값이 크게 뛰는 이상급등현상은 나타나지 않을 가능성이 높다"고 예상했다.

그러나 전원주택을 선호하는 실수요자는 기반시설이 잘 갖춰진 우선해제 집단취락지구의 주택을 구입해봄직하다고 권했다.

◇차분한 토지시장=택지로 개발될 예정인 조정가능지역의 경우 지난해 5월께부터 그린벨트 해제가 예견돼 땅값이 오를 만큼 올라 이번 발표에 거의 영향을 받지 않았다.

경기도 남양주시 별내면 대림부동산의 이복우 사장은 "별내면은 ''강북의 판교''라고 불릴 정도로 인기가 높아 지난해 5월부터 땅값이 뛰어 일부대지의 평당 매매가가 2백50만원선으로 높게 형성되어 있다"며 "조정가능지역 지정 소식이 땅값에 영향을 주지 못하고 있다"고 말했다.

시흥시 월곶동의 우성공인 최광복 사장은 "평당 20만원선에 호가만 형성돼 있을 뿐 거래는 뜸하다"며 "그린벨트 해제가 구체화될 때까지는 투자자들이 관망세를 보일 것"이라고 내다봤다.

빠르면 오는 7월부터 우선 해제되는 집단취락지구도 비슷한 현상을 보였다.

서초구 전원마을 염곡마을,강남구 못골마을 방죽마을 등 서울 강남권 그린벨트지역도 가격이 보합세를 유지했다.

서초구 염곡마을 인근 부동산중개업소 관계자는 "이 일대 땅의 상당 부분을 외지인들이 사들여 매물을 찾아보기가 힘들 뿐 아니라 거래도 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

◇투자가이드=해제지역 가운데 일부는 일시적인 기대감으로 인해 땅값이 추가 상승할 가능성이 있지만 단기차익을 노린 투자는 ''금물''이라는 게 부동산 전문가들의 공통된 견해이다.

메트로컨설팅의 윤재호 사장은 "그린벨트 해제지역은 대개 발표 이전부터 상승하는 경향이 강해 발표 이후에 땅값이 뛰기는 힘들다"며 "지자체 등의 확정안이 나올 때까지 기다려 위치와 수익성 등을 충분히 고려한 이후에 투자해도 늦지 않다"고 설명했다.

반면 집단취락지구의 경우 전원주택을 선호하는 실수요자에게 인기를 끌 전망이다.

그린벨트에서 풀리면 토지거래 허가를 받지 않아도 되고 건물신축이 허용되기 때문이다.

전문가들은 이번에 그린벨트에서 풀리는 집단취락지구중에는 도심과 가깝고 자연환경이 뛰어난 곳이 많아 실수요자들은 관심을 가질 만하다고 지적했다.

그린벨트에서 풀리는 집단취락은 기반시설과 지역개발 여건을 감안해 자연녹지지역 1종전용주거지역 1종일반주거지역 중 하나로 결정된다.

집단취락지역의 경우 도로 상하수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있고 도심으로 출퇴근이 편리한 역세권이 투자 1순위다.

보존가치가 낮은 역세권 그린벨트는 향후 도시계획 수립과정에서 건축행위가 자유로운 1종일반주거지역으로 지정될 가능성이 높아 관심을 가질 필요가 있다.

투자대상을 기존주택과 건축 가능한 땅으로 한정하는 것도 중요하다.

해제가 되면 개발이 가능하지만 밭이나 임야의 경우 농지전용 문제 등이 있어 수요자들은 대지나 기존 주택을 구입하는 것이 안전하다.

유대형.송종현.김진수 기자 yoodh@hankyung.com