전원주택에 대한 투자개념이 바뀌고 있다. 전원속에 그림같은 집을 지어 일정기간이 지난 후 시세차익을 기대하던 방식에서 임대수익을 올리는 형태로 전환되고 있다. 외환위기 이전에는 시세차익 기대형이 주류를 이뤘다. 하지만 외환위기 직후부터 부동산시장이 얼어붙으면서 시세차익을 기대하기 어려워졌다. 자연히 전원주택시장도 구조조정시기를 거쳤다. 최근들어선 투자자보다 실수요자 중심으로 전원주택 거래가 이뤄지고 있다. 실수요자들은 거주뿐 만 아니라 전원주택에서 수익을 올릴 수 있는 방법을 선호하고 있다. 펜션(pension)과 민박=최근 떠오르고 있는 전형적인 임대수익형 전원주택이다. 입지여건이 괜찮다면 평일에는 1실당 10만~15만원,주말에는 20만원정도의 임대수익을 올릴 수 있다고 전문가들은 말한다. 유명 휴양지나 관광지 인근의 전원주택은 주말이나 휴가철에 방이 모자랄 정도로 인기다. 전원주택의 독특한 분위기 때문이다. 임대수익을 올리는 방법은 비슷하지만 펜션과 고급민박은 운영방법상 조금 다르다. 펜션은 대개 분양을 받는다. 분양업체들이 임대알선 및 관리를 해주기 때문에 신경쓸 게 많지 않은 편이다. 민박은 전원주택을 매입한 후 소유주가 전원주택에 살면서 수익을 올리는 방법이다. 가용할 수 있는 방이 많을수록 수익은 올라가기 마련이다. 강원도 평창군 봉평면 피닉스파크 근처에 있는 전원주택단지에는 조립식 통나무집 7개를 연결,짭잘한 임대수익을 거두는 경우다. 전원주택에서 수익을 올리려면 현장답사가 필수적이다. 유명 휴양지 근처라고 해서 반드시 수익이 좋은 것만은 아니다. 교통여건 접근성 등에 따라 수익이 달라지기 때문이다. 전국에서 분양중인 전원주택단지는 대략 2백여개 단지 6천여필지다. 전원주택에 관심이 있다면 휴가철에 짬을 내 현장으로 가보자. 답사해 볼 만한 전원주택지=경기도 양평은 수도권에서 유일하게 남한강과 북한강을 동시에 끼고 있는 지역이다. 남한강 유역인 양평군 강상.강하면과 북한강 유역인 양서.서종면에 전원주택지가 집중돼 있다. 평당 분양가는 30만~50만원선이며 강이 잘 보이는 곳의 분양가는 평당 70만~90만원에 이른다. 분당 신도시 주변에서 수지읍 일대가 대표적인 전원주택지다. 수요자들 사이에서 인기를 얻고 있는 수지읍 고기리의 평당 분양가는 1백만~1백50만원선에 이른다. 경기도 용인시 양지면은 뛰어난 입지조건에도 불구하고 가치가 저평가된 곳으로 꼽힌다. 하지만 고속도로 인터체인지로의 접근성을 따져봐야 한다. 경기도 광주군에선 퇴촌.실촌.오포.초월면에 단지가 집중돼 있다. 김포일대에선 월곶면 문수산 산림욕장 근처에 전원주택단지가 산재해 있다. 도시기반시설이 확충되면서 생활여건이 크게 나아져 실수요자들의 관심이 커지고 있는 곳이다. 강원도는 서울에서 상대적으로 먼 편이지만 대신 땅값이 싼게 매력이다. 대개 건물을 지을 수 있게 허가받은 준농림지가 평당 20만원선이다. 횡성이 강원도의 전원주택 1번지로 꼽힌다. 주로 42번 국도주변과 93년부터 담수가 시작된 갑천면 다목적댐 주변에 건립되는 전원주택이 관심대상이다. 평창은 인체에 가장 적합한 기압상태라는 해발 7백m에 위치, 휴양형 주말주택이나 주말농장을 마련하기에 적합한 곳이다. 주말농장으로 활용하다 나중에 주택을 지을 수 있는 준농림지를 평당 5만원선에 매입할 수 있다. 충청도에는 금강변인 공주시 반포면 봉곡리,장기면 금암리 등에 전원주택단지가 조성돼 있다. 농업기반공사가 금산군 추부면,논산시 벌곡면 등에서 분양중인 문화마을은 정년퇴직자들사이에서 전원주택지로 인기를 끌고 있다. 답사 및 투자요령=답사때는 지도를 꼭 갖고 가야한다. 현장에 도착하면 먼저 도로사정을 살핀다. 현재 도로뿐 만 아니라 확장중이거나 확장예정인 도로를 확인해야 한다. 도로개설은 부동산가치에 큰 영향을 주기 때문이다. 전원주택지에서 가까운 곳에 생활편의시설이 있는 지 따져보고 주위경관에 지나치게 현혹되서는 곤란하다. 관심이 가는 땅이 있다면 현지 주민에게 매각여부 시세여부를 물어보는 게 좋다. 시골엔 중개업소를 찾기 쉽지 않기 때문이다. 구멍가게에서 1차 정보수집이 끝나면 동네 이장을 만나보는 것이 순서다. 전원주택 투자엔 위험요소가 적지 않다. 과거처럼 농지전용이나 형질변경 지목변경이 쉽지 않다. 경기도 용인 양평 남양주 광주 이천 등지의 상수원보호구역에서는 신규 건축이 크게 제한돼 있다. 투자목적이라면 수익률을 따져 봐야 한다. 전원주택 이라고 해서 예외가 아니다. 김호영 기자 hykim@hankyung.com