[新春기획(3)-住테크] 재건축 아파트 : 대지지분 넓은곳..유의사항

재건축은 고위험 고수익(High Risk,High Return) 상품이다.

재건축이 돈되는 이유는 많다.

무엇보다 살기 좋은 "명당터"에 자리잡고 있다.

시공사 브랜드도 훌륭하다.

투자성,환금성도 다른 부동산 상품에 비해 좋다.

실수요자 입장에선 새아파트를 장만하는 손쉬운 길이기도 하다.

그러나 수익성이 높으면 위험도 크기 마련.

상당한 주의가 필요하다.

재건축추진위원회만 구성된 곳은 피하는 것이 바람직하다.

재건축은 말그대로 가시밭길이다.

조합원간 마찰 등 다양한 이유로 재건축 추진위원회가 제시한 예상사업기간보다 사업이 지연되는 경우가 비일비재하다.

당국의 허가가 떨어지지 않으면 재건축 자체가 몇년씩 지연되기도 한다.

또한 시공사 선정이 사업착수를 알리는 신호탄이라고 착각하는 것도 매우 위험한 일이다.

93년 시공사 선정을 끝낸 잠실 1단지는 7년이 지났는데도 아직 사업착수 시기가 불투명할 정도이다.

대단지도 가급적 피하는 것이 좋다.

이해당사자가 많아 추진속도가 더딘 경우가 많다.

수익성도 떨어진다.

사업 지연에 따른 금융비용도 무시할 수없는 변수다.

조합원간 반목이 심한 곳도 "요주의" 대상이다.

의견 충돌이 잦다는 것은 조합 운영이 불투명하다는 것을 반증한다.

윤리적으로 문제가 있는 조합 집행부 탓에 사업이 지연되는 사례도 심심찮게 목격된다.

이런 경우 결국 조합원들의 부담만 늘어나게 된다.

반면 재건축대상 아파트의 대지 지분이 넓다면 금상첨화다.

조합원의 권리가액은 대지 지분을 기준으로 산정된다.

중층 재건축의 경우 주변시세 점검이 필수다.

중층 재건축은 일반 분양분이 없거나 적다.

건축비의 대부분을 소유자가 부담한다는 얘기다.

주변 아파트 시세보다 부담금이 많다면 매력이 없다.

장기적으로 대형 평형에 대한 희소성이 줄어든다는 점도 감안해야 한다.

실수요자라면 이미 사업승인이 떨어진 곳의 분양권을 매입하는 것도 고려할 만하다.

향후 재건축 사업은 각 지방자치단체로 부터 지구단위계획 승인을 받아야 하는 등 각종 장벽에 부딪쳐 갈수록 지연될 가능성이 높다.

때문에 사업이 본격화된 분양권을 매입하는 쪽이 유리할 수도 있다.

저평가된 분양권을 노리는 전략을 구사해 봄직하다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

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<>재건축 주의사항

-추진위만 구성된 곳은 위험

-시공사 선정을 사업착수로 착각말라

-대단지는 가급적 피하라

-조합원 반목 심한 곳은 피하라

-조합집행부 도덕성 체크하라

-대지 지분이 많은 곳을 택하라

-주변 아파트 시세와 비교하라