서울시가 지난 16일 일반주거지역의 용적률 하향조정을 2003년6월까지 유보키로 결정하자 재건축시장이 활기를 찾고 있다.

하락세를 보이던 서울지역 대규모 재건축아파트의 매매가는 오름세로 돌아섰다.

서울 강남 서초구엔 재건축조합추진위들이 서둘러 조합을 결성, 잇따라 건축허가 심의를 의뢰하고 있다.

서울 강남구청의 경우 일주일당 1-2건에 불과하던 심의신청건수가 서울시발표이후 이틀간 5-6건에 달했다.

그러나 부동산전문가들은 <>주거지역 세분화작업일정 <>지구단위계획구역 지정 등의 변수가 많아 지나친 낙관은 경계해야 할 것으로 지적했다.


<>시세동향=서울시 5대 저밀도지구를 비롯한 대규모 재건축아파트 시세가 오름세로 돌아섰다.

잠실지구의 경우 1-4단지가 모두 보름전보다 평형에 따라 3백만-5백만원 정도 올랐다.

1, 2단지 13평형이 5백만원 오른 1억4천5백만-1억5천5백만원, 4단지 17평형도 5백여만원이 오른 1억9천만-1억9천5백만원선에 매물이 나온다.

암사.명일지구와 청담.도곡지구도 마찬가지다.

도곡주공 1차 13평형이 최근들어 5백만원 정도 오른 2억3천5백만-2억4천5백만원 정도에 호가가 형성됐다.

저밀도지구가 아닌 곳중에서는 개포주공이 강세다.

15평형이 보름전보다 2천만원정도, 13평형과 17평형은 1천만원 정도 올랐다.


<>주거지역 세분화일정=서울시는 주거지역을 1.2.3종으로 세분화하는 작업이 완료되는 2003년 6월까지 사업승인을 받은 재건축단지는 기존 용적률(3백%)를 그대로 적용받을 수 있다고 밝혔다.

만약 2003년 6월까지 세분화작업이 안되면 이후부터는 2종으로 간주해 용적률을 2백%로 제한하게 된다.

그러나 이같은 일정은 마감시기를 정한 것 뿐이며 지역에 따라서는 세분화 작업이 더 빨리 끝날 수도 있다.

서울시가 지난 98년부터 세분화작업을 위한 준비를 해왔기 때문이다.

이에 따라 일부지역은 2003년 6월 이전에 세분화가 끝날 것으로 예상된다.


<>재건축도 지구단위계획 지정대상=도시계획법 시행령상 재건축단지도 ''지구단위계획구역''으로 지정할수 있다.

지구단위계획이란 지역여건에 따라 건폐율, 용적률, 건축물의 용도를 기존 규정과 다르게 하고 건축물의 배치, 행태, 색채도 정하는 것.

대형단지의 경우 지구단위계획구역으로 지정돼 용적률 제한을 받을 수도 있다는 얘기다.


<>재건축사업에 대한 영향=5개 저밀도지구는 도시계획조례에 따른 용적률 규제대상이 아니다.

기본계획이 확정된 화곡지구나 조합원간 합의가 진척되고 있는 청담.도곡, 암사.명일지구의 일부 단지는 사업속도가 빨라지고 있다.

개포지구의 경우 지난해 10월 도시설계구역으로 지정돼 이미 지구단위계획이 세워지고 있다.

가락시영은 일단 2003년 6월까지 시간을 벌었다.

그러나 지구단위계획지정대상이 될 수도 있다.

다른 중소형 규모의 재건축단지들도 사업추진이 빠른 곳은 피해가 없겠지만 그렇지 않다면 어떤 식으로든 부정적인 영향을 입을 것으로 예상된다.

백광엽 기자 kecorep@hankyung.com