[알고 갑시다] '용도용적제' .. 주상복합건물시장 '썰렁'

입력2000.05.17 00:00 수정2000.05.17 00:00

주상복합건물 시장에 찬바람이 불고 있다.

서울시가 상업지역 과밀화를 막기 위해 주상복합건물의 주거부문 용적률을 3백%로 제한하는 "용도용적제"를 도입키로 했기 때문.

건물을 높고 넓게 지을 수 있는 여지가 줄어든다는 뜻이다.

이에 따라 지난해부터 고급주택 시장을 선도해온 주상복합건물 시장은 이미 건축허가를 받은 물량을 끝으로 당분간 신규 물량공급이 줄어들 것으로 전망되고 있다.

이 제도는 상업지역내 주상복합건물에 대해 주거 및 비주거 면적비율에 따라 용적률을 달리 적용하는 것이다.

즉 상업용도에는 상업지역 용적률,주거용도에는 주거지역 용적률을 적용함으로써 용적률을 현행보다 전반적으로 하향 조정하는 효과를 가져오게 된다.

이렇게 되면 상업용도보다 주거용도가 높으면 용적률이 낮아진다.

또 상업용도가 주거용도보다 높으면 용적률이 높아져 지역별 용도에 부합하는 건축물의 건립을 유도할 수 있다.

서울시가 이 제도를 도입한 이유는 그동안 도심 공동화를 방지하기 위해 권장해온 주상복합건물이 주거기능 위주로 초고층.고밀도로 개발되는 바람에 상업 및 오피스 공급의 잠재력이 떨어지고 일조권 침해 및 기반시설 부담등을 초래했기 때문이다.

이에 따라 주거용도로 사용되는 면적비율이 90%인 상업지역내 주상복합건물의 경우 종전에는 일률적으로 용적률 1천%를 적용받았으나 이 제도가 적용되면 용적률이 3백70%(0.9x3백%+0.1x1천%)로 급감,초고층 개발이 어려워진다.

반면 상업용도로 사용되는 면적이 90%이고,주거용도 비율이 10%일 경우는 9백30%(0.9x1천%+0.1x3백%)가 적용된다.

따라서 여의도의 상업지역에 위치한 서울 공작 삼부 수정 진주 한성등 재건축 대상 아파트와 도곡동 목동 신대방동 잠실등지 상업지역의 초고층 주상복합건물 건립계획은 사실상 불가능할 것으로 보인다.

용적률이 낮아지는 만큼 개발이익이 줄어들기 때문이다.

평당 1천만원이 넘는 금싸라기 상업용지에 이렇게 지어선 도저히 수익성을 맞출 수 없다는게 업계의 공통된 의견이다.

다만 이미 건축허가를 받은 서초동 대상부지의 삼성 쉐르빌과 여의도 대우 트럼프월드II는 공급이 가능할 것으로 전망되고 있다.

< 송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr >

관련 뉴스

1

서울 아파트 전월세 거래 절반 "갱신권 쓸게요"

올해 서울 아파트 전월세 갱신 계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반에 육박한다는 통계가 나왔다.23일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올해 1~3월에 계약된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신 계약 비중은 48.2%였다. 이는 지난해 갱신 계약 비중이 평균 41.2%였던 것과 비교해 7%포인트 늘어난 수치다. 특히 올해 3월 갱신 계약 비중은 51.8%로 신규 계약보다 많았다.서울 아파트 전월세 갱신 계약은 서울 전역이 토허구역으로 묶인 지난해 10월 41.93%, 11월에는 39.84% 정도였다. 하지만 12월 43.22%로 늘었고, 올해 1월에는 45.9%, 2월에는 49%로 증가한 뒤 3월 들어 50%를 넘어섰다.갱신 계약 비중이 늘어난 배경으로는 전셋값 상승과 매물 감소가 꼽힌다. 2년 전에 비해 전셋값이 오른 데다 매수자가 즉시 실거주해야 하는 토지거래허가구역 지정 여파로 신규 전월세 물건이 감소하자 재계약을 하고 눌러앉는 경우가 많아진 것이다. 여기에 정부의 강력한 대출 규제로 전세 대출이 어려워진 것도 재계약 요인으로 꼽힌다.지역별로 보면, 3월 갱신 계약 비중이 가장 높은 곳은 중랑구로 70.5%였다. 영등포구의 갱신 계약 비중은 62.7%로 두 번째로 높았고 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 등이 뒤를 이었다. 강남구(55.8%)와 서초·송파구(55.7%) 등 강남 3구도 50%를 넘었다.다만 전세 계약의 갱신 계약 비중은 지난해 45.5%에서 올해 52.3%로 증가한 가운데, 갱신권 사용 비중은 지난해 55.9%에서 올해 53.0%로 소폭 감소했다. 이에 비해 월세 계약의 갱신 계약 비중은 지난해 35.6%에서 올해 43.7%로 증가했고, 갱신권 사용 비중은 지난해 38.1%에서 올해 29.7%로 줄었다.이를 두고 업계에서는 전세 대출이 막히면서 보증금이 부족한
2

"전세 씨가 말랐다"…3500가구 넘는 대단지에 단 한 건 [돈앤톡]

"전셋집 찾는 실수요자 연락은 꾸준하죠. 매물이 없는 게 문제에요."(서울 관악구에 있는 한 부동산 공인 중개 대표)서울 외곽 지역의 대단지 아파트를 중심으로 전세 물건이 빠르게 줄어들고 있다. 공급이 전반적으로 부족한 가운데 실수요자의 주거 부담이 커지고 있다는 분석이다.23일 네이버 부동산과 현지 부동산 공인중개업소 등에 따르면 전날 기준 서울 관악구 봉천동에 있는 '관악드림타운(3544가구·2003년 9월 입주)' 전세 물건은 단 1건뿐이다. 월세 역시 5건에 그쳐 임대차 물건이 손에 꼽혔다.강북구 미아동 'SK북한산시티(3830가구·2004년 5월 입주)' 역시 전세는 2건, 월세는 1건뿐이었다. 구로구 개봉동 '현대(2412가구·2001년 8월 입주)'도 전세 물건이 2건에 그쳤다. 노원구 상계동 '보람(2215가구·1988년 6월 입주)'은 전세 9건, 월세 4건, 같은 구 중계동에 있는 '중계그린(3481가구·1990년 9월 입주)'은 전세 4건, 월세 6건이었다.관악구 봉천동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "전세 물건이 워낙 없다. 월세는 전세보다는 상황이 낫지만 적은 것은 매한가지"라면서 "찾는 실수요자는 많은데 물건이 나오질 않는다. 계약할 수 있는 물건이 나오면 바로바로 나간다고 보면 된다"고 설명했다.수요는 많은데 물량은 없다 보니 가격도 오름세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 관악구 봉천동 관악드림타운 전용면적 84㎡ 지난 14일 6억5000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 지난해 3월 맺어진 신규 전세 계약 최고가는 5억5000만원이었는데 이보다 1억원 더 올랐다.강북구 미아동 SK북한산시티 전용면적 84㎡는 지난 12일 5억원에 새로운 세입
3

재건축·재개발 조합원 정할 때 '1가구' 판단 기준은? [조선규의 부동산 산책]

재건축, 재개발 조합은 '1가구 1주택' 분양을 원칙으로 합니다. 이렇게 해야만 조합원 사이의 이해관계를 조정하고, 위장 세대 분리를 막아 투기를 억제해 사업성 저하를 방지할 수 있기 때문입니다. 그러면 '1가구'는 어떤 기준으로 판단할까요. 최근 (도시정비법 제39조 제1항에 등장하는) 1가구의 판단기준이 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 1가구를 주민등록표로만 판단할지 아니면 실질적인 주거와 생계까지 고려해서 판단할지에 따라 파장이 크기 때문입니다. 1가구의 기준은 (도시정비법 제39조 제2항의) 조합원 지위를 유효하게 매도할 수 있는지와도 직결됩니다, 자격 있는 조합원이 매물로 내놓은 부동산을 매수해야만 양수인도 적법한 조합원이 될 수 있기 때문입니다. 아래에서 2025년 3월 대법원이 밝힌 1가구의 판단기준을 살펴봅니다. 사실관계를 요약하면 다음과 같습니다.성남시 내 재개발조합이 분양신청을 받은 후 원고 A씨와 그 부인 B씨, 원고 A씨의 동생 C씨 3명 전체를 '1가구'로 보고 1주택만 분양하도록 관리처분계획을 수립·인가받았습니다. 원고 부부 A씨, B씨는 정비구역 내 주택을 공동소유하고 있었고, C씨는 정비구역 내 별도의 주택을 소유하고 있었습니다. 그런데 1가구 판단기준일인 관리처분계획 기준일(분양신청 기간 만료일) 무렵, 사정상 원고 A씨의 아버지 주민등록표 안에 며느리 B씨와 작은아들 C씨가 세대원으로 등재돼 있었습니다. 당시 B씨는 미국에 장기 거주 중이었고, C씨는 국내에 거주하고 있었습니다. 이런 상황에서 A씨, B씨와 C씨가 각각 분양신청을 했고, 원고 3명이 1가구인지 여부가 쟁점이 됐습니다. 대법원은 1가구란 '실질적