"낡은 숙박시설을 리모델링해 외국 관광객을 잡아라"

기존의 낡은 모텔이나 여관 등을 개.보수(리모델링)하면 건물의 가치가 높아지고 보다 많은 숙박료 수입을 거둘 수 있게 된다.

앞으로 한국을 찾는 외국인들이 갈수록 늘어날 전망이어서 외국인 취향에 맞게 고칠 경우 외국인 숙소로 장기임대 할 수도 있다.

특히 오는 10월 아시아.유럽 정상회의(ASEM)와 2002년 월드컵 축구대회 등이 예정돼 있어 이같은 사업을 벌이기 좋은 시점이다.

문화관광부는 최근 서울 명동과 남대문 일대를 관광특구로 지정했고 서울시는 전통 한옥촌을 외국인 전용의 호텔급 전통여관으로 꾸미겠다는 방침을 내놓기도 했다.

낡은 여관을 리모델링한 다음 서울시로부터 "월드컵 지정 숙박업소"로 선정되면 개보수 소요자금(최고 50%)도 장기저리로 융자받을 수 있다.

서울시와 한국관광공사는 인터넷사이트를 통해 홍보도 해준다.

<> 사례 =서울 양재동에 있는 5층 여관(대지 90평,연면적 4백평,객실 50개)은 고급 모텔로 리모델링한 케이스다.

현재 이 건물은 산뜻한 느낌을 주는 드라이비트로 외장이 처리돼 있다.

내부도 요즘 유행하는 오피스텔 분위기를 연출해 외국인들이 선호하는 객실로 바뀌었다.

리모델링 전엔 하루 3~4개실만 차던 것이 지금은 주말엔 빈 객실을 찾기 어려울 정도다.

업소측에선 내국인은 물론 외국인들이 부쩍 늘었다고 귀띔했다.

낡은 건물인 경우 여관의 시세는 땅값만으로 평가된다.

이 건물의 경우 건물가치가 리모델링하기 전보다 10억원 정도 높아졌다.

리모델링 비용으로 5억원 가량 든 점을 감안하면 2개월 사이에 자산가치를 5억원이나 높인 셈이다.

<> 유망지역 =지난 3월말 관광특구로 지정된 19만2천평에 달하는 서울 명동과 남대문시장 북창동 일대가 우선적인 관심지역이다.

관광특구로 지정됨에 따라 앞으로 이 곳을 방문하는 외국인수가 지금(연간 69만2천명)보다 10만명 이상 늘어날 전망이다.

정부는 특히 북창동을 고급숙박과 음식,위락시설 지역으로 발전시켜 나간다는 계획이다.

현재 전국의 관광특구는 서울 이태원을 비롯해 부산 해운대,경북 경주,제주도 등 19개 지역에 이른다.

오는 9월 경주에서 열리는 "세계문화엑스포"를 앞두고 경주지역도 눈여겨 볼 만하다.

또 서울 상암동과 인천 문학동,대구 내환동,광주 풍암동 등 월드컵이 열리는 경기장 주변도 관심지역이다.

서울시가 추진중인 "한옥의 전통 여관화"방침도 주목된다.

서울시는 1천여억원의 예산을 들여 도시개발공사에 보존가치가 높은 한옥을 매입토록 할 방침이다.

매입대상인 전통한옥은 종로구 가회동 북촌마을과 삼청동 31번지 일대,인사동과 원서동,화동,계동에 모여있는 한옥이다.

서울시가 전통한옥을 매입한뒤 호텔업체에 운영을 위탁하거나 소유자에게 장기저리로 융자금을 지원하고 숙박업을 허가해 직접 운영토록 하는 방안이 검토되고 있다.

이들 지역에서 외국인 관광객을 유치하기 위해선 후미진 곳보다 눈에 잘 띄는 대로변을 고르는 게 좋다.

리모델링으로 건물가치를 크게 높일 수 있는 대상은 지은지 15~30년된 여관 모텔 등이다.

<> 비용 =리모델링 비용은 평당 1백20만원 정도로 잡으면 된다.

5층 건물의 연면적이 4백평인 경우라면 새로 꾸미는데 4억8천만원이 든다는 얘기다.

물론 침대 등의 집기비용과 인허가 소요비용은 별도다.

또 숙박시설을 새로 지을 경우엔 땅값과 집기를 제외하고 평당 3백20만원 선의 비용이 들어간다.

공사기간은 개보수하는데 2개월,신축하는데는 6개월 정도 걸린다.

특히 숙박업소의 외장은 고객유치와 밀접한 관계가 있다.

드라이비트나 사이딩패널 인조석 등은 여관이나 호텔 외벽의 마감재로 인기를 끄는 품목이다.

유리창도 값비싼 반사유리를 쓰지 않고 일반유리에 필름을 부착하면 비용을 줄일 수 있다.

안에선 밖을 볼 수 있지만 밖에선 안이 들여다보이지 않는 "63빌딩 효과"를 낼 수 있다.

공사금액이 1억원이 넘을 경우 리모델링업체를 통해 하자보증증권을 챙겨두는 게 바람직하다.

공사가 끝난 후 하자가 생겼을 때 시공업체가 부도났더라도 보증회사가 공사비용의 3% 범위안에서 다른 시공업체를 선정해 하자보수를 해주기 때문이다.

도움말:끌&정 리모델

*(02)511-4020

< 손희식 기자 hssohn@ked.co.kr >

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[ 리모델링 절차는 ]

숙박시설을 리모델링하려면 우선 주소지의 구청부터 찾아야 한다.

구청에서 도시계획확인원과 토지.건물대장을 발급받아 용적률이나 건폐율 제한사항 등을 확인한다.

건물이 미관지구 상업지구 일반주거지구 등 어느 지구에 속해 있느냐에 따라 외장리모델링 계획이 달라진다.

리모델링 절차상 실시설계부터 완공 때까지는 리모델링 전문업체에 맡기면 된다.

그러나 사업규모나 정책자금 활용방안,업소 운영계획,시장성 분석은 물론 건축법(용도변경.증개축 가능여부)등은 미리 챙겨볼 필요가 있다.

오는 7월1일부터는 서울시의 도시계획 조례에 따라 증개축때 용적률이 줄어든다는 점도 유념해야 한다.

도시설계나 상세설계 지정지역 안의 건물은 증축이나 용도변경에 규제가 많아 주의가 필요하다.

경매로 여관을 구입할 경우엔 입찰전에 전문가와 함께 건물 노후정도를 따져봐야 한다.

건물이 너무 낡은 경우엔 신축과 맞먹는 공사비가 들기 때문이다.

실제로 공사에 들어갈 땐 관광목적으로 찾아오는 외국인들에게 휴식처를 제공한다는 뜻에서 방음과 프라이버시 보호에 신경써야 한다.

단순하며 아늑한 분위기를 연출하는 것도 중요하다.

고객서비스 차원에서 객실마다 개인금고를 비치해 두거나 통역요원을 연결시키는 방안도 고려해볼 수 있다.

리모델링 전문가들은 <>외관은 빌라나 오피스텔 분위기가 나게 꾸미고 <>상호 디자인은 깔끔하게 하되 차량 및 행인별 눈높이에 맞추며 <>내부디자인의 컨셉트도 외부와 일치시키고 <>조명은 너무 어둡지 않게 하는 것이 바람직하다고 조언한다.

교통이 편리한데다 시설이 뛰어나 한번 찾은 외국인들에게 좋은 인상을 남긴다면 외국인 전용숙소로 바꿀 수도 있어 유리하다.

< 손희식 기자 hssohn@ked.co.kr >