땅에 대한 등급이 새롭게 바뀔 전망이다.

정부는 최근 수도권의 난개발을 방지하고 주거환경을 개선하는 것을 골자로 한 정책을 잇따라 내놓고 있다.

지난 2월 국토이용계획변경을 할 수 있는 준농림지 개발 최소면적을 3만 에서 10만 로 높인 것과 최근 도시 주거지역의 용도를 세분화하고 용적률을 차등화하겠다는 발표가 대표적인 예다.

환경친화적인 정책을 통해 삶의 질을 높이겠다는 의도다.

정부가 주택값 안정을 위해 그동안 펼쳐왔던 공급중심의 정책에서 질을 우선하는 쪽으로 궤도를 수정하고 있는 것이다.

이는 필연적으로 대상지역의 땅값에 큰 영향을 미칠 전망이다.

대표적인 것이 수도권의 준농림지다.

정부는 지난 94년 하루가 다르게 치솟는 집값을 잡기 위해 준농림지에 대한 규제를 대폭 완화했다.

주택공급을 늘리기 위한 고육지책이었다.

이에따라 아파트를 지을만한 준농림지는 땅값이 큰 폭으로 뛰었다.

같은 지역의 땅이라도 준농림지와 농지의 가격차이는 하늘과 땅이었다.

건설업체들이 아파트를 짓기 위해 시세보다 비싸게 주고라도 땅을 대규모로 사들였기 때문이다.

당연히 시세차익을 겨냥한 투자자들의 발길이 늘어났고 수도권의 준농림지는 지난 5년동안 사상 최고시세를 구가해왔다.

1~2년안에 땅값이 2배 이상 뛴 곳이 수두룩하다.

그러나 이같은 "준농림지 전성시대"는 멀지않아 막을 내릴 것으로 예상된다.

강도 높은 개발규제로 인해 매수여력이 크게 위축될 것으로 예상되기 때문이다.

도시 주거지역의 땅값도 재편될 것이 확실하다.

오는 7월1일부터 단독주택 밀집지역에는 "나홀로" 고층아파트가 들어설 수 없게 된다.

용적률 4백% 이하로 일괄적으로 제한되고 있는 일반주거지역의 용도도 3종으로 세분화돼 용적률이 1종은 1백~2백%,2종은 1백50~2백50%,3종은 2백~3백%의 용적률이 차등 적용된다.

특히 신설될 2종 전용주거지역에는 바닥면적 기준 5백 (1백50평)이상의 음식점 등 근린생활시설이 들어설 수 없다.

이러한 정책변화는 시간을 두고 땅값에 반영되게 마련이다.

따라서 투자자들은 이제 새로운 잣대로 땅을 바라봐야 한다.

막연히 개발이 예상되는 곳에 투자할 것이 아니라 어떤 형태로 개발이 가능할지 미리 예측하고 예상수익률을 분석한 후 매입에 나서야 한다.

특히 환경친화쪽으로 정책의 무게중심이 옮겨가고 있는 점을 고려해 개발방식에 더욱 세심한 주의를 기울여야 할 것으로 판단된다.

< 유대형 기자 yoodh@ked.co.kr >