[집중분석 '재건축아파트'] '화곡지구' .. 중소형 80%

지난달말 서울시 재건축 기본계획안이 확정되면서 화곡 저밀도지구의 재건축 열기가 달아오르고 있다.

재건축추진위원회는 오는 4-5월께 조합창립총회를 갖고 시공사를 선정, 올해안에 사업승인을 받아 연말이나 내년초엔 이주를 시작할 계획이다.

우장산을 배경으로 3개주거구역 13개단지로 이뤄진 화곡저밀도지구는 규모가 잠실.반포지구의 4분의1이다.

하지만 주거환경이 쾌적하고 중소형평형 재건축 비율이 80%에 달해 실수요자들이 주목할만 하다.

화곡저밀도지구는 기존 아파트 5천6백20가구를 헐고 용적율 2백65%을 적용해 6천9백65가구를 새로 짓는다.

30-40평형대가 5천4백62가구여서 조합원중 1백58명정도는 20평형대에 입주해야 한다.

매매가도 최근 20여일동안 2백만-1천만원까지 뛰었고 매물 구하기도 쉽지않다.


<>제1주거구역=내발산주공과 세림 새은 KAL아파트 등 4개단지에 1천8백34가구로 이뤄졌다.

이중 10, 13평형 1천5백55가구 규모의 내발산주공이 대표단지다.

새은과 세림은 32,22평형 40가구씩으로 이뤄진 소형단지다.

KAL아파트는 직원임대용이다.

재건축 가구수는 26평형 4백29가구, 33평형 1천2백74가구, 43평형 3백96가구 등 2천99가구다.

요즘 매매가는 내발산주공 10평형이 9천만원, 13평형은 1억2천5백만원선이다.

내발산 주공은 현대건설을 시공업체로 선정했다.

<>제2주거구역=화곡제2주공과 양서3단지, 영운 등 3개단지 2천10가구로 구성됐다.

13평형 1천7백30가구로 이뤄진 화곡제2주공이 가장 크다.

양서3단지는 1백가구, 영운은 1백80가구 규모다.

재건축은 26평형 4백89가구, 33평형 1천4백67가구, 43평형 4백89가구 등 2천2백45가구로 이뤄진다.

대지지분 14.2평인 화곡제2주공 13평형이 1억2천5백만-1억3천만원에 거래되고 있다.

시공사로는 현대산업개발-대림산업 컨소시엄이 잠정 결정된 상태다.

<>제3주거구역=우신 양서1단지, 홍진, 홍진시범1.2단지, 화인연립 등 6개단지 1천7백76가구로 이뤄졌다.

재건축 가구수는 26평형 4백84가구, 33평형 1천4백52가구, 43평형이 4백85가구 등 모두 2천4백21가구이다.

매매가는 양서1.2단지 31평형(대지지분 28.4)이 2억3천만원으로 가장 높다.

우신아파트는 현대건설을 시공사로 선정했다.

<>사업추진 현황=이곳 재건축사업 추진엔 별다른 무리가 없다.

주민동의율은 90%를 육박할 정도로 높다.

추진위원회측은 4-5월경 조합창립총회와 함께 시공사 선정을 하고 조합설립신고를 끝낼 방침이다.

올해안에 사업승인을 받고 연말께 이주를 시작할 계획이다.

이주기간이 6-12개월쯤 걸리기때문에 내년하반기엔 일반분양이 이뤄지고 2002년초면 착공이 가능할 것으로 보인다.

계획대로 추진되면 2004년말께는 완공될 전망이다.

<>투자분석=대지지분 14.2평인 화곡제2주공 13평형을 1억2천5백만원에 사서 33평형에 입주할 경우를 생각해보자.

완공까지 5년을 잡고 무이자 이주비 6천만원을 예상하면 금융비용(연리 10%)은 3천9백80만원이다.

무상지분이 확정되지않았지만 1백50%로 가정하면 21.3평을 무상으로 받게 된다.

33평에서 21.3평을 뺀 11.7평의 건축비(평당 6백만원예상)7천20만원을 추가로 내야한다.

따라서 총투자비는 2억3천5백만원이 된다.

등촌 대림 34평형 시세가 2억6천5백만원인 점을 감안하면 3천만원정도의 시세차익을 얻을 수 있을 예상된다.

박영신 기자 yspark@ked.co.kr