요즘 부동산시장의 화두는 재건축이다.

지난해 서울 5개 저밀도지구 재건축아파트가 주목을 받은데 이어
올들어선 개포동 일대 재건축아파트에 관심이 집중되고 있다.

시세도 연초보다 30%나 오른 곳이 있을 정도로 급등세다.

서울에서 아파트를 지을 수 있는 땅이 고갈된데다 지은지 20년
넘는 단지가 속출하고 있기 때문이다.

앞으로도 당분간 재건축이 부동산 시장의 핵심축을 형성할 것으로
예상된다.

그 중에서도 개포 주공1단지는 태풍의 한가운데 있다.

서울 재건축단지중 최대규모인 1단지는 오는 18일 시공사를 선정한다.

현대건설-현대산업개발, 삼성물산-대우 컨소시엄이 수주전쟁을
벌이고 있다.

''박빙의 승부''가 될 것이란 전망이다.

<> 개포주공 1단지 재건축 계획 =추진위는 11~18평형 5천40가구를 27~56평형 7천7백37가구로 재건축한다는 방침을 세워놓고 있다.

25층 66개동으로 용적률은 2백99.04%.

현대건설-현대산업개발 컨소시엄과 삼성물산-대우 컨소시엄은 모두 18평형 거주자에게 재건축사상 최고액인 1억3천5백만원의 무이자 이주비를 지급하기로 했다.

최소평형인 11평형에는 8천만원이 무이자로 지원된다.

유이자 이주비는 가구당 2천만원이다.

11평형 소유자는 27,32평형을 배정받을 수 있을 전망이다.

13,15평형은 각각 38평형,45평형 입주가 가능할 것으로 보인다.

16,17평형은 53평형,18평형은 56평형이 배정될 가능성이 높다.

2002년부터 이주를 시작해 2005년말 준공될 예정이다.

<> 주요 변수 =1단지의 재건축계획은 주민이익을 극대화하는데 초점이 맞춰져 있다.

이는 용적률을 강남구 건축조례상 최고한도(3백%미만)인 2백99%로 잡은데서 단적으로 드러난다.

대모산을 가리지 않도록 20층 이상으론 짓지 못하게 해야 한다는 일부 여론도 변수로 작용할 전망이다.

조합원수가 5천40명에 달하는 초대형사업이다 보니 사업지연 가능성도 있다.

강남구가 "주민들의 계획이 구의 도시설계안과 상당한 차이가 있을 수 있다"는 입장을 보이고 있는 것도 부담스럽다.

<> 새아파트의 흐름 =아파트 단지의 개념이 바뀌고 있다.

성냥갑을 늘어놓은 것 같은 "일"자형 배치 대신 개방성을 극대화한 파노라마식 배치가 나오고 로비 클럽하우스 등 공용시설과 관리 및 서비스 체계가 집중적으로 보강되고 있다.

고급 주상복합아파트에만 적용되던 첨단 설계기술과 단지배치 기법 등이 일반 아파트에도 사용되는 추세다.

아파트 내부공간도 변하고 있다.

거실과 식당공간이 통합돼 가변성과 개방성이 확대되고 있다.

자동환기시스템 자동제어 및 원격검침 시스템,웹TV등 첨단 설비가 갖춰지는등 라이프사이클 변화에 따라 다양한 주거공간이 연출되고 있다.

단순한 주거공간이었던 아파트가 홈쇼핑 증권투자 의료서비스등 생활과 관련된 토털서비스를 제공받을 수 있는 공간으로 변모하고 있다.

<> 시공업체선정기준 =일단 경험이 많은 업체를 시공사로 선정하는 것이 유리하다.

아파트 건립의 역사가 길고 국내외에서 다양한 건설실적을 쌓은 업체를 선택하는 것이 좋다.

경험이 많은 업체일수록 튼튼한 아파트를 지을 수 있는데다 공사현장관리를 체계적으로 해 시공비를 줄일 수 있기 때문이다.

그 다음은 어떤 식의 단지배치를 하는가를 선택의 기준으로 삼아야 한다.

내부를 얼마나 현란하게 장식하고 어떤 서비스 품목을 제공하는가는 중요하지 않다는 뜻이다.

왜냐하면 일단 배치된 단지는 다시 바꿀 수 없지만 내부장식이나 서비스 품목은 언제든지 교체가 가능해서다.

또 브랜드 선호도가 얼마나 높으냐도 선택의 중요한 기준이 된다.

브랜드 선호도는 특정지역보다는 전국적으로 얼마나 다양한 계층의 수요자들에게 인기가 높은가를 보고 결정하는 것이 좋다.

이주비 지급액도 고려사항의 하나다.

하지만 기본적으로 건설업체들이 손해를 보고 공사를 하지 않는다는 점을 감안하면 많은 이주비를 무이자로 제시한다고 해도 나중에 추가부담을 요구하는 사례가 있어 주의해야 한다.