건설교통부와 국토연구원이 13일 발표한 "도시계획상의 용도지역 지구제 개선안"은 날로 악화되고 있는 도시 주거환경 개선과 난개발방지에 초점이 맞춰져 있다.

지역특성과 교통 등 기반시설 수용량을 무시하고 획일적인 용적률(전용주거지역 1백%이하, 일반주거지역 4백%이하 등)을 적용함으로써 야기된 무분별한 개발을 제한하겠다는 뜻이 담겨 있다.

특히 지금까진 주택공급에 비중을 두었지만 앞으로는 주거의 질을 중시하는 쪽으로 주택정책의 방향을 바꾸겠다는 의지도 엿보인다.

건설교통부는 우선 쾌적한 주거환경을 위해 저층 아파트와 연립주택 빌라 등 5층이하의 공동주택단지를 전용주거지역(용적률 100%, 건폐율 30~50%이하)으로 지정해 용적률 1백~1백50%, 건폐율 30~50%의 양호한 주거환경을 보장받을 수 있도록 했다.

지금까지는 주거환경이 비교적 좋은 5층이하 공동주택단지도 일반주거지역으로 분류돼 대형음식점 단란주점 안마시술소 등 2종 근린생활시설이 들어서는 등 주거환경을 해친다는 지적을 받아 왔다.

또 현재 용적률이 4백%, 건폐율 60%로 규정돼 있는 일반주거지역은 1.2.3종으로 세분화된다.

이중 1종은 용적률이 1백~2백%(건폐율 40~60%), 2종은 1백50~2백50%(40~60%), 3종은 2백~3백%(50~60%)가 각각 적용된다.

경사 10도 이상, 해발 40m 이상인 지역과 풍치지구 등에 적용되는 제1종 일반주거지역은 층고가 4~5층으로 제한되고 실외 골프연습장 폐차장 자동차 매매장이 들어설 수 없게 된다.

통상 일반주택지에 적용되는 제2종 일반주거지역은 층고가 10~15층 이하, 역세권이나 교통환경이 양호한 간선도로 인근 주택지역에 적용되는 3종 일반주거지역은 15~20층 이하의 층고제한을 받게 된다.

용적률과 층고를 달리 해 지역특성과 교통량에 맞게 도시계획을 수립하겠다는 포석이다.

일본의 경우 지난 93년 주거지역을 3종에서 7종으로 나눠 상세하게 기준을 설정하고 있다.

이번 개선안은 그러나 저층 아파트와 연립주택 등 노후불량 공동주택단지는 5년마다 이루어지는 도시계획 재정비 과정에서 3종 일반주거지역으로 바꿔 용적률 3백% 범위안에서 재건축 재개발 사업을 벌일 수 있게했다.

이에따라 재건축 재개발사업에는 차질이 빚어지지 않을 것으로 보인다.

지역사정을 가장 잘 알고 있는 지자체들에 시행시기 등에 관해 재량권을 많이 준 점도 눈길을 끈다.

현실과 조화를 이루면서 계획적인 개발을 유도할 수 있도록 배려하겠다는 의도다.

예를 들어 용적률 7백% 이하의 준주거 지역은 2백50-7백%로 세분화시켜 지방자치단체들이 자체적인 판단에 따라 이 범위안에서 용적률을 결정할 수 있도록 했다.

지역과 조화를 이루도록 건물의 용도를 제한한 점도 주목할만하다.

단독주택이 밀집해 있는 전용주거지역의 경우 현재 허용되고 있는 여객 화물운수업 차고는 허가가 나지 않게 된다.

제2종 전용주거지역에는 바닥면적기준 1백50평이상의 일반 음식점 등 일부 근린생활시설이 들어설 수 없도록 했다.

그러나 파장도 만만치 않을 것으로 보인다.

사업채산성 악화 등을 우려하는 지주와 건설업체들이 거세게 반발할 것으로 예상돼 정책수립과 시행과정에 적잖은 진통이 뒤따를 것으로 전망이다.

구체적인 시행시기도 5년안으로 규정했을뿐 지자체마다 다르다는 점도 일반 국민들의 혼선을 불러 일으킬 소지가 높다.

특히 개발이익에 촉각을 곤두세우고 있는 지역주민들의 눈치를 살펴야 할 자치단체들이 조례 등을 통해 정부의 이번 조치를 어느 정도 수용할지가 이번 제도의 성패를 좌우할 것으로 판단된다.

유대형 기자 yoodh@ked.co.kr