초고층 고급아파트의 프리미엄 거품논란이 일고 있다.

"떴다방"들의 조작으로 프리미엄이 일시적으로 형성됐다가 빠진다는 주장이
있는 반면 입주시점까지 일정한 프리미엄이 유지될 것이라는 반론도 만만치
않다.

이는 대부분의 고급아파트가 분양 당시 수십대 1의 경쟁률을 보이면서
수천만원에서부터 1억원이상까지 웃돈이 형성됐다가 계약직후 거래가
급감하면서 가격이 떨어지는 현상을 보이고 있기 때문이다.

비로열층은 중개업소에 내놔도 수요자가 없어 팔리지 않는 경우가 많아
이같은 논란이 가열되고 있다.

<>프리미엄 변동현황

올해 분양된 고급아파트들의 프리미엄은 계약시점에 비해 호가가 30~50%가량
떨어진 상태다.

실제 매입할 수 있는 가격은 이보다 10~20% 낮다.

하지만 이것은 전체적인 흐름일뿐 실제 매매가는 지역 층.방향에 따라
천차만별이다.

로열층은 가격하락폭이 적은 반면 비인기층은 낙폭이 크다.

거래도 당첨자발표와 계약시점을 전후한 한 두달동안 집중적으로 이뤄진후
급격히 줄어드는 추세다.

서초동 삼성 "가든스위트" 77평형은 계약땐 웃돈이 5천만~8천만원 붙었으나
지금은 3천만~5천만원으로 낮아졌다.

역삼동 현대 "까르띠에" 60평형의 프리미엄도 3천만~6천만원에서
2천만~3천만원으로 떨어진 상태다.

방배동 현대"멤피스" 59평형과 69평형은 웃돈이 한때 7천만원까지 붙어 매매
됐지만 이젠 2천만~4천5백만원만 얹어주면 살 수 있다.

여의도 대우 "트럼프월드"도 대형평형을 중심으로 웃돈이 내려 70평형 경우
2천5백만원안팎 형성돼 있다.

반면 서초동 "롯데캐슬" 75평형은 로열층의 경우 계약때와 비슷하게
1억원이상 웃돈이 붙어 있으나 매물이 나오지 않고 있다.

도곡동 삼성 "타워팰리스"도 전평형이 로열층을 기준으로 분양가보다
3천만~7천만원정도 오른 값에 호가가 형성돼 있다.

<>대림 아크로빌 매매동향

초고층 고급아파트론 처음으로 지난 97년 7월 분양된 도곡동 대림아크로빌
(지상 46층)은 대부분의 평형이 1순위에서 마감됐다.

당시엔 분양권 전매가 불법이어서 정확한 프리미엄을 알 수 없지만 로열층이
3천만정도 웃돈이 붙어 은밀히 거래됐다는게 대림측의 설명이다.

이후 IMF여파로 소강상태를 보이다 입주를 3개월 앞둔 지난 9월이후
분양가보다 1천만~5천만원정도 오른 값에 간간히 거래되고 있다.

전체가구수의 40%가량이 입주를 마친 지금은 40여건이 매물로 나와 있다.

가격도 분양가보다 2천만원정도 싸게 나온 급매물이 7~8건, 2천만~5천만
원정도 높게 나온 매물이 30여건정다.

금융비용을 감안하면 높지 않은 수준이다.

하지만 현지 부동산업소들은 팔기보다는 직접 살기를 원하는 입주자가
많고 전체 입주가 끝난 시점에서 적어도 6개월정도 지나야 실제 아파트값을
가늠할 수 있다고 보고 있다.

우성공인 이성희씨는 "대부분 아파트들은 입주초기엔 가격이 불안정하다"며
"아크로빌 인근의 우성아파트(지상 30층)도 지난해 8월 입주당시엔 분양가
수준에 거래됐었으나 지금은 대형평형을 기준으로 2억원이상 오른 상태"라고
말했다.

<>투자가치 있나

지금 시점에서 고급아파트에 대한 투자가치를 정확히 판단하기가 힘들다.

아크로빌 입주가 끝나고 어느정도 시간이 흐른 내년 상반기쯤에나 대략적인
예측이 가능할 것으로 보인다.

하지만 아크로빌 입주자들의 경우 만족한다는 반응이 많아 상승전망이 높은
편이다.

그러나 수요층이 제한돼 있어 환금성은 떨어지는 편이다.

아크로빌의 경우 급할때 제값을 받고 처분하기가 쉽지 않은 실정이다.

관리비도 만만치 않다.

일반 아파트는 평당 4천~5천원 수준이나 초고층의 경우 2배이상 높을 것으로
예상된다.

여기에 각종 편익시설 이용비용까지 감안하면 실질적인 주거비용은 최소한
일반아파트에 비해 최소한 3배는 될 것으로 전망된다.

< 유대형 기자 yoodh@ked.co.kr >


( 한 국 경 제 신 문 1999년 12월 18일자 ).