[ 다세대주택 임대성공사례 ]

한동안 사라졌던 원룸과 다세대주택 신축 바람이 다시 불고 있다.

냉기가 돌던 이전과는 달리 임대가 잘되고 전세값이 올라 수익성이
좋아졌기 때문이다.

부동산시장도 경기와 맞물려 나름대로 일정한 주기를 갖고 순환한다.

각광받던 상품이 퇴조하고 한물 간 부동산이 인기상품으로 떠오르는 경우가
비일비재하다.

고정관념을 버리고 열린 사고로 시장을 지켜보다가 적절한 투자시점을
포착하는 것도 부동산 재테크의 비결이다.

서울 강남에 살고 있는 김석중(51)씨는 단독주택을 헐고 다세대주택을 지어
건물의 부가가치를 높인 사례로 꼽힌다.

시장흐름의 변화를 재빨리 읽고 이를 구체적으로 활용함으로써 알토란같은
재산을 불리는 데 성공했다.

김씨는 지난 96년 서울 서초동의 2층 단독주택을 매입했다.

대지 87평에 벽돌로 지어진 아담한 양옥이었다.

지은 지 10년이 넘은 데다 당시에도 단독주택은 아파트보다 인기가 없어
비교적 싸게 샀다.

집을 조금 손질하고 살아오던 김씨는 지난 연초에 새로운 사업구상을 하게
된다.

저밀도아파트 재건축 추진 여파로 주변에 주택신축 바람이 서서히 일기
시작하자 임대사업쪽에 관심을 갖게 됐다.

꺾일줄 알았던 전세값이 오름세를 지속하고 전세물건이 동이 나기 시작한
점을 유심히 지켜본 것이다.

한달 이상 부동산업소와 신축현장을 둘러보고 채산성을 따져본 김씨는
승산이 높다고 판단해 사업을 벌이기로 결정했다.

공사비 임대수입 세제혜택 등 여러 조건을 저울질 한 끝에 지상 4층의
다가구주택을 짓기로 확정하고 설계에 들어갔다.

그러나 설계를 의뢰한 지 얼마 안된 지난 5월 건축법이 개정됐다.

다가구보다 다세대주택을 신축하는게 유리한 쪽으로 규정이 바뀌었다.

다세대주택을 신축하면 최소 이격거리를 지키지 않아도 되고 종전처럼
건물을 인접대지 경계선에서 후퇴해 지을 필요가 없게 됐다.

또 지하층 설치 의무규정이 폐지돼 전 세대를 지상으로 설계할 수 있게
됐다.

건축주 입장에선 시공비를 절감할 수 있을 뿐만 아니라 임대료 수입도
늘어나게 된 것이다.

김씨는 전문업체와 상의해 다세대주택으로 설계를 변경하고 착공에
들어갔다.

지상 1층의 일부는 주차공간을 확보하기 위해 필로티 방식으로 처리했다.

저층부 외장은 밝은 벽돌, 상부는 연회색 드라이비트로 마감했다.

평형이 작은 점을 감안해 내부를 아이보리색으로 마감하는 등 세심하게
신경을 썼다.

특히 임대주택사업을 위해 전 평형을 모두 18평 이하로 구성했다.

전용면적 18평 이하는 취득 등록세를 감면받고 5년동안 임대후 팔때도
양도소득세를 내지 않아도 되는 점을 활용하자는 복안이었다.

예상보다 호응이 좋았다.

공사도중 시세보다 10% 정도 저렴한 평당 3백만원에 인근 부동산업소에
임대를 의뢰하자마자 1주일도 안돼 다 나갔다.

8가구를 전세로 내놓아 모두 3억9천만원을 받았다.

공사비는 평당 2백50만원씩 3억4천만원이 들었다.

건축비를 제하고도 5천만원의 차액이 생긴 셈이다.

따로 돈을 들이지 않고 새 집을 짓고 목돈까지 만질 수 있게 된 것이다.

김씨는 임대기간이 끝난 후 임대가격 상승분을 월세로 전환(2백만원 정도로
예상)하고 5년 후엔 매각할 계획을 세워놓고 있다.

주택신축을 맡은 수목건축 서용식 사장(02-578-3777)은 "단독주택을 헐고
원룸이나 다세대주택을 지을 때는 입지여건과 임대가격이 가장 중요하다"며
"최소한 평당 임대가격이 3백만원을 넘어야 사업 채산성이 있다"고 말했다.


<> 체크포인트

다세대주택을 지어 임대를 쉽게 하고 가격을 높게 받으려면 주변 건물과
차별화해야 한다.

주차공간을 최대한 넓히고 통신망을 설치하는게 좋다.

서비스면적을 확보하는 것도 필요하다.

지하층은 가급적 설치하지 않는게 좋다.

공사단가에 비해 임대가가 낮은데다 수요자들의 선호도가 떨어지는 만큼
지상공간을 높이는게 유리하다.

마지막으로 세제혜택을 염두에 둘 필요가 있다.

임대주택사업자로 등록하면 전용 18평 이하 신축주택에 한해 취득.등록세를
전액 면제받고 5년 후 팔때도 양도소득세를 내지 않는다.

< 유대형 기자 >


( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 4일자 ).