잠실지구는 서울 5개 저밀도 지구중 사업추진속도가 가장 빠르다.

주민 동의율도 대부분의 단지에서 90%이상을 기록하고 있다.

용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 상대적으로 높다.

대지지분도 평형에 비해 2평정도 넓다.

조합과 시공사가 서로의 의견차이를 조율할 수 있는 여지가 그만큼 많은
셈이다.

현지 부동산중개업소들은 빠르면 내년 상반기중 이주 및 철거를 거쳐
아파트 일반분양에 들어갈 수 있을 것으로 내다보고 있다.

지난 85년부터 단지별로 재건축추진위를 구성하여 활동한지 15년만에
사업이 결실을 보게 된 것이다.

<>현황 =지난 75년 준공된 잠실지구는 33만평의 부지에 5개 단지 4백97개동
2만1천2백50가구가 들어서 있다.

7.5~20평형의 주공1~4단지와 시영아파트단지로 서울 5개 저밀도 지구중
규모가 가장 크다.

단지별로 재건축추진위원회를 구성하는 과정에서 주민동의율이 87~97%로
높았다.

93년 11월 주공1단지가 현대건설 현대산업개발 대림산업을 시공사로
처음으로 선정했고 주공4단지가 지난달 삼성물산 LG건설을 뽑아 5개 단지가
모두 시공사를 선정을 마친 상태다.

이곳은 한강시민공원 올림픽공원 잠실롯데월드 석촌호수 등 생활편익시설과
위락시설이 잘 갖춰져 인기가 높은 지역이다.

2호선과 8호선이 만나는 잠실역을 중심으로 지하철이 단지를 지난다.

주공1~3단지에선 신천역까지 걸어서 2~5분 걸린다.

4단지는 잠실역에서 7분 거리에 있다.

한강을 사이에 두고 강남북을 잇는 교통요지이다.

서울 강동구는 물론 경기도의 구리 하남 분당을 잇는 중심축이기도 하다.

<>추진일정 =서울시가 저밀도지구 개발계획을 한달간의 공람을 거쳐
확정하면 조건을 충족시킨 단지부터 개발에 들어갈 예정이다.

안전진단-조합설립인가-사업계획승인-이주 및 철거-일반분양 절차를 거치게
된다.

조합측과 시공사는 서울시 개발안이 수립되면 사업을 지연시킬만한 걸림돌이
없어 사업추진에 속도가 붙을 것으로 전망하고 있다.

잠실지구에선 주공1,2단지와 잠실시영아파트가 가장 먼저 사업에 착수할
가능성이 높다.

내년 상반기중 이주를 시작해 오는 2003~2004년께엔 입주가 가능할
전망이다.

이들 아파트는 현재 팔려고 내놓은 매물을 찾아보기 어려울 만큼 주민들의
개발 기대감이 높다.

<>투자분석 =올들어 사업추진이 활발한 아파트를 중심으로 가격이 큰폭으로
뛰었다.

주공 1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6천만원, 15평형은 2억3천만원으로
IMF체제 이전시세를 완전히 회복한 상태다.

단기차익을 겨냥한 투자보다 거주목적으로 구입하는 자세가 바람직하다.

앞으로 사업계획승인 이주 등 사업단계별로 가격이 상승하겠지만 오름폭은
크지 않을 거라는게 전문가들의 분석이다.

아파트를 매입할땐 반드시 금융비용 추가부담금액을 계산한후 인근 아파트
시세와 비교해봐야 한다.

잠실1단지 7.5평형을 구입해 33평형 아파트를 배정받을때 들어가는 총비용을
따져보자.

75평형의 매매가는 9천5백만원.

무상지분율은 11.18평이므로 추가부담금(나머지 평형은 평당 6백50만원)은
1억4천1백만원.

입주때까지 금융비용은 4천4백만원이다.

따라서 총 투자금액은 2억8천만원이다.

5년후 33평형 아파트에 입주하는데 2억8천만원이 들어가는 셈이다.

잠실일대 주요 아파트의 33평형 시세가 2억1천만~2억6천만원에 형성돼 있는
점을 감안하면 현재로선 수익률이 그다지 높다고 볼수 없다.

다만 입지여건이 뛰어난 대단위 새 아파트단지라는 점이 아파트값이 높게
형성되는데 긍정적인 요소로 작용할 전망이다.

<>투자포인트 =매입대상 선정과 구입시점이 가장 중요하다.

재건축은 이주부터 입주때까지 보통 4년이상 걸린다.

금융비용을 최소화하려면 사업추진이 빠른 곳을 택하는게 좋다.

구입대상을 택한후엔 계약하기전에 반드시 조합을 방문해 조합원 자격이나
대지지분에 대해 철저히 분석할 필요가 있다.

투자시점은 안전진단과 조합설립인가가 끝난후 사업승인이 떨어지기 직전이
적기다.

사업인가가 나고 이주비가 지급되기 시작하면 지분값이 오르는 경우가 많다.

대신 안정적인 투자를 원하면 이주비가 나오는 시점을 노려볼만하다.

이때부터는 조합이나 시공사 모두 사업기간 단축에 최선을 다하기 때문이다.

21세기컨설팅 전미정 부장은 "재건축 아파트에 대한 큰 폭의 시세차익을
얻는 시대는 지나갔다"며 "중장기적인 안목에서 사업 진행상황과 총투자
비용을 꼼꼼히 검토한후 투자해야 낭패를 보지 않는다"고 조언했다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 2일자 ).