그동안 많은 관심과 논란의 대상이 됐던 서울시내 5개 저밀도지구 아파트의
개발시안이 마련됨으로써 대규모 재건축사업이 본격 추진되게 됐다.

30일 발표된 서울시내 저밀도아파트지구개발 기본계획안은 지난 96년11월
주민합의 과정을 거쳐 나온 재건축기준을 기본 바탕으로 하고 있다.

용적률이나 소형평형 확보 기준, 세대밀도, 인센티브 적용 등도 크게
달라진게 없다.

다만 건폐율을 일반적 기준인 30% 이하에서 25% 이하로 정해 개방적 경관을
확보한 것과 상자곽 모양의 아파트만 천편일률적으로 들어서는 것을 막기
위해 건물의 입면적을 제한한 것 등은 특기할만하다.

또 96년 합의 발표 당시에는 건설경기 과열로 인해 개발시기를 단계적으로
조정한다는 계획이었으나 이번에는 경기부양을 위해 재건축 사업의 조기
착수에 주안점을 두는 것으로 바뀌었다.

종합적으로 볼때 이날 발표된 개발시안은 단지내 쾌적함과 개방적 경관을
최대한 확보하면서 소형 평형 건립을 통한 다양한 계층의 주거가 가능하도록
한 것이 특징이다.

또 기본 용적률과 건폐율을 기준으로 단순계산할 경우 평균 층수는 10층을
약간 넘지만 실제로는 판상형 아파트가 15~18층, 뿔 모양의 탑상형이 최고
25층에 이를 전망이다.

<> 건폐율과 용적률 =현재 저밀도 지역의 건폐율은 30%로 규제되어 있다.

그러나 고밀도로 재건축할 경우 고층 아파트의 건폐율은 25%로 제한된다.

주거지역내 상업용 건축물의 경우 건폐율은 50% 이하, 층수는 5층 이내로
지어야 한다.

용적률은 당초 주민과 합의한대로 기본 2백70%에 인센티브 15%를 적용한다.

하지만 소형 평형을 30% 이상 의무적으로 확보해야 하므로 모든 단지가
인센티브 5%를 추가로 받는다.

따라서 사실상의 기본 용적률은 2백75%다.

여기에 주민들이 공공용지를 얼마나 부담하느냐에 따라 10%의 용적률이
단지별로 차등 적용된다.

이 경우 인센티브 용적률로 건립되는 세대에 대해서는 평형제한을 받지
않도록 했다.

<> 건축물의 높이 및 경관 =언덕과 한강변 도시경관, 스카이 라인 등을
검토해 건물의 높이와 형태를 지역특성에 맞게 심의할 예정이다.

지나친 상자곽형 아파트가 들어서는 것을 차단하기 위해 건축의 입면적을
한강변에서는 3천평방m 이하, 기타 지역에서는 3천5백평방m 이하(뿔 형태
건물은 제외)로 제한한다.

또 개방감과 시야를 확보하기 위해 한강변 남산 등 구릉지에서는 건물간
간격을 최대한 떨어뜨리도록 할 방침이다.

그러나 화곡지구의 경우 공항고도지구 제한을 받아 북측 강서로변(1주거
구역)은 해발 57.86m~67.86m 사이, 남측지역(2,3주거구역)은 우장산 높이인
98.9m 이하로 건립해야 한다.

지역여건에 따라 최고 높이는 대략 17층에서 23층 내외가 될 것으로 보인다.

<> 주거환경 개선 =가로변을 따라 소음방지와 환경개선을 위해 폭 10m의
건축한계선을 지정, 이곳에 방음 언덕과 조경수를 심는다.

강변도로 주변에는 방음벽을 설치, 가로환경을 개선한다.

또 고밀도 개발에 따른 도시경관과 주거환경 악화에 대비해 주차장은
가급적 지하에 설치토록 하고 지상녹지를 공원 면적과는 별도로 대지면적의
30% 이상 확보하게 했다.

<> 소형평형 확보 =서울시는 소형평형(전용면적 60평방m-18평이하)을 30%
이상 짓도록 했다.

이는 현재 5개 저밀도지역 전체 세대수의 82.4%인 4만1천여세대가 전용면적
18평 이하인 점을 감안, 현재의 거주자들을 수용하는 한편 다양한 계층의
주거가 가능하도록 한다는 방침에 따른 것이다.

<> 세대밀도 =ha당 2백~4백50세대가 되게 했다.

시는 잠실 등 5개저밀도 아파트 지구의 개발가능 예측세대는 약
6만3천1백71세대로 기존 5만1백52세대에 비해 1백26% 증가할 것으로
추정하고 있다.

95년대 재건축으로 건립된 아파트의 세대밀도는 대부분 ha당 2백50~
3백50세대.

따라서 5개 저밀도 지구의 개발 예상밀도인 ha당 2백17세대는 우려할
정도는 아니라는 것이 서울시의 판단이다.

또 반포의 경우 세대 증가율이 1백48.7%에 이르나 실제 대형 평형의 단지
로서 건물상태가 양호한 3천90세대를 제외하면 당분간 실제 증가세대는
2천3백여세대에 이를 것으로 보고 있다.

이는 현세대 대비 1백25%다.

< 양준영 기자 tetrius@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 31일자 ).