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문 ] 결혼한지 5년째 된 주부다.

최근 가까운 친척이 살던 집이 경매로 넘어갔다.

두번 유찰된 끝에 최저가가 5천3백40만원으로 떨어져 조만간 3차 경매가
열린다.

현 시세는 8천만원에서 8천5백만원 정도다.

현재 보유중인 재산은 4천만원이다.

은행에서 2천만원을 대출받아 6천만원으로 입찰하려고 하는데.

답 ] 법원 경매란 채권자가 경매 신청을 하면 법원이 다수의 응찰자를
대상으로 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 채무자의 부동산을 매각하는
절차다.

경매가격은 보통 싯가와 비슷하게 매겨지고 감정평가액을 기준으로 최초
경매가 시작된다.

1회 유찰될 때마다 경매가격에서 통상 20~30%씩 감액해 다음 경매가격이
결정된다.

이렇게 해서 세번 유찰되면 싯가의 반값에 살 수 있는 경우도 생긴다.

이것이 법원경매의 가장 큰 매력이다.

유찰될 때마다 가격이 떨어지는 가장 큰 이유는 법으로 정해져 있는
기간내에 채권자에게 배당을 해줘야하는 법적 처리절차가 있기 때문이다.

경매부동산을 제대로 사기 위해서는 부동산 등기부상 권리가 어떤 것이 있고
그 성격이 무엇인지를 먼저 알아야 한다.

그렇지 않을 경우에는 낙찰을 받더라도 세입자나 채무 문제로 손해를 볼
수도 있다.

현재 경매대상 주택은 현 시세인 8천만원의 70%수준인 5천6백만원이
적정낙찰가라고 할 수 있다.

친척이 살던 집이라고는 하나 입찰 전에 권리분석을 해봐야 한다.

만일 등기부상 권리관계가 낙찰 후 소멸되고 대항력을 갖춘 세입자가
없다면 2천만원의 은행 융자를 얻어 집을 마련하는 것도 좋을 것으로 보인다.

낙찰이 될 경우에 준비해야할 자금이 또 있다.

부동산 취득세와 등록세 등 세금과 각종 경비가 필요하다.

이 자금은 보통 최종 낙찰가액의 약 7~8%정도가 들어간다.

이 부분에 대한 계획도 미리 세워두는 것이 좋다.

< 도움말=정광영 한국부동산경제연구소장 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 28일자 ).