전세값 수준에서 낙찰받을 수 있는 다세대주택 경매가 인기투자 종목으로
떠오르고 있다.

낙찰받은후 곧바로 세를 놓으면 초기 투자비용을 거의 들이지 않고 소유권
을 넘겨 받기 때문이다.

발품을 들여 이런 방식으로 다세대주택을 여러채 사들인후 월세로 임대하면
은행금리보다 높은 수익을 기대할 수 있다.

특히 5가구이상의 주택을 매입하면 임대주택사업자 요건을 갖춰 5년후
되팔아도 양도소득세를 면제받게 된다.

지난 9일부터 건축법이 개정돼 임대만 허용되던 다가구주택도 일정요건을
갖춘 경우 다세대주택처럼 사고 팔 수 있게 됐다.

다세대주택시장이 커진다는 의미다.

<> 다세대주택 경매는 싸다 =입지가 괜찮은 아파트경매의 경쟁률은 1회
유찰된 물건이라도 10대 1을 넘는다.

낙찰가도 높을 수 밖에 없다.

그렇지만 다세대주택은 그동안 비인기종목이었다.

대개 2~3회씩 유찰돼 감정가의 절반선에서 낙찰받을 수 있다.

여기에다 잘만 고르면 주변 아파트가격의 40%선에도 못미치면서 아파트
못지않은 시설을 갖춘 물건도 많다.

서울지법 산하법원에서만 한달에 2천여건의 다세대주택이 경매시장에
쏟아져 나온다.

<> 다세대주택의 투자가치는 높다 =임대사업을 하기에 제격이다.

전세수요가 늘어가고 있기 때문이다.

재건축 대상 아파트주변에 있는 다세대주택이 투자유망처로 꼽힌다.

재건축 사업이 본격화되면 주민들이 이사해야 하기 때문이다.

또 지은지 15년 이상된 다세대주택은 재건축 가능성도 높다.

재건축이 임박하면 가격이 뛰게 마련이다.

재건축을 예상한 투자라면 땅모양 방향 도로여건 등을 꼼꼼히 따져봐야
한다.

<> 선택의 폭은 넓다 =5천만원미만의 투자비용이라면 미아 장위 월계동
(동부지원 관할) 등에서 나오는 경매물건을 노려볼 만 하다.

20~30평형대에 방 2~3개짜리 물건이 수두룩하다.

용산 관악구(본원관할)나 송파 강동구(동부지원관할)에서도 투자용으로
적합한 다세대주택이 심심찮게 매물로 나오는 편이다.

예상 투자비가 5천만~8천만원선이라면 강남 송파구에 있는 전용면적 17~
25평형이나 노원 성북 도봉구 등 강북지역의 30평형이상 물건을 찾을 수
있다.

8천만원이상의 투자비를 예상하고 있다면 강남지역의 전용 25평이상, 강북
지역의 35평형이상대의 다세대주택 경매물건을 욕심낼 만한다.

특히 업무용 빌딩 밀집지역이나 주택가 대학가 등 임대수요가 풍부한 곳을
눈여겨 봐야 한다.

<> 주의할 점 =현장확인 및 권리분석은 반드시 해야 한다.

특히 다세대주택의 권리를 분석할때 대지소유권 여부를 꼭 짚고 넘어가야
한다.

개인사업자가 부지를 담보로 돈을 빌려 다세대주택을 짓고 부도를 낸
경우에는 대지소유권이 없을 수 있다.

대지지분이 없으면 낙찰받은후 권리를 행사하기 어렵다.

다세대주택 감정가는 아파트와 반대로 시세보다 낮게 매겨지는 편이다.

낙찰받은후 들어가는 부대비용은 낙찰가의 6%선이다.

< 김호영 기자 hykim@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 20일자 ).