문] 경남 김해시에 사는 대기업체 차장급이다.

직장과 고향이 창원이라 그곳에 18~22평 아파트 5채를 전세 안고 사서
주택임대사업을 하고싶다.

그러나 5채를 동시 매입할 수 없어 한 두달 시간이 걸릴 것 같다.

전세 재계약 시점도 각각 틀릴 것으로 예상된다.

이 경우에도 세금 혜택을 받을 수 있나.

법규에 보니 임대아파트 대상에 기존 아파트의 경우 건설연도가
명시되어 있는데 이 부분도 이해하기 어렵다.


답] 주택임대기간의 기산일은 주택 임대를 시작한 날부터다.

5가구 미만 주택을 임대한 기간은 여기에 들어가지 않는다.

기존주택의 경우 건설연도를 명시토록 한 것은 장기임대주택에 대한
양도소득세 감면대상을 확인하기 위한 것이다.

대상주택은 86년1월1일부터 2000년12월31일안에 신축된 주택이다.

또 85년 12월15일 이전에 신축된 공동주택은 86년1월1일 현재 입주된
사실이 없는 주택에 한한다.

이는 지난해 12월28일 개정된 내용이다.



문] 4천만원짜리 전세를 살고 있는 맞벌이 주부다.

이달말에 전세계약이 끝난다.

이 집의 현재 시세가 4천3백만원 정도밖에 안된다.

집주인 아들이 이 집을 담보로 은행에 진 빚 1천4백만원을 갚지 못해
경매에 부쳐질 예정이다.

경매가 4천만원에 이뤄지면 은행빚을 제외한 2천6백만원만 남게 된다.

이 경우 세입자는 전세금을 떼일 수밖에 없는가.


답] 은행이 선순위 근저당권을 갖고 있다면 경매에서 낙찰되더라도 은행이
대출금과 연체이자를 먼저 회수한다.

나머지 돈만 후순위 임차인인 세입자가 받을 수 있다.

모자라는 전세금은 세입자가 집주인에게 별도로 청구해야 한다.

전세금을 다 찾지 못하고 이사를 가더라도 임차권 등기명령을 신청하면
7~10일 정도 지난 후에 임차권 등기를 할 수 있다.

이렇게 되면 기존 거주사실을 인정받아 우선변제권이 생긴다.

이 경우 경매가 신청되기 전에 임차인 등기를 해야 한다.

문] 대전에 살고 있는 31세 주부다.

남편이 건설현장에 근무해 지방발령이 많다.

그래서 4천만원짜리 전세를 살고 있다.

새마을금고에 6천만원을 예탁해 놨는데 오는 4월에 만기다.

전세금과 예탁금으로 서울 근교에 아파트를 사려 한다.

그런데 25평형짜리라도 신축아파트가 좋은 지, 지은지 20년이 된 노후아파트
라도 30평형짜리가 좋을 지 모르겠다.

답] 수도권 아파트를 굳이 살 필요는 없다고 본다.

아파트값은 상승하기 어렵다.

따라서 투자용으로 아파트를 사는 것은 좋지 못한 선택이다.

아파트를 샀을 때와 빌렸을 때의 가격차이도 많이 난다.

그래도 아파트가 필요하다면 수원 영통.정자지구에 있는 신축아파트를
추천하고 싶다.

앞으로 가격상승 가능성이 있어 보이기 때문이다.

[ 도움말=<>정영학 하나회계사무소 회계사
<>이경식 유승컨설팅 대표 ]

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 15일자 ).