부동산시장에 월세바람이 불면서 임대주책사업이 유망투자대상으로 다시
주목받고 있다.

매월 일정한 고정수입 외에도 세제혜택을 받을 수 있고 아파트값 상승에
따른 시세차익을 기대할 수 있어서다.

특히 임대이자가 한자릿수로 떨어진 시중금리에 비해 2배 이상인 연16~18%에
달해 금리차액이 짭짤하다.

사업대상도 기존 급매물부터 분양권 미분양아파트에 이르기까지 다양하다.

최적의 투자환경이 조성된만큼 여유자금이 있는 투자자들은 임대주택 사업을
벌여볼 만하다.

<> 투자대상

가장 중요한 것은 입지여건.

투자수익을 좌우한다고 봐도 무방하다.

지하철과 가까운 역세권아파트나 유동인구가 많은 곳이 좋다.

매물 소화가 잘되고 매매가대비 전세금비중이 높기 때문이다.

이들 아파트는 전세금액이 매매가의 65%를 웃돌고 저리융자가 끼여 있는게
많아 실제 투자비용도 적은 편이다.

중대형보다 소형아파트를 고르는 것도 필수.

지난 1년동안 주택값이 하락할 때도 소형아파트는 상대적으로 낙폭이 작고
임대하기가 수월했다.

환금성과 투자안정성에서도 대형아파트보다 낫다.

특히 입주를 6개월~1년정도 앞둔 아파트단지의 미분양아파트를 주목할
필요가 있다.

세제혜택도 있고 2~3년전 분양가로 매입이 가능한데다 본격적인 입주가
시작되면 아파트값 상승탄력성이 높기 때문.

경험이 많지않은 투자자들은 고려할 만하다.

<> 등록절차 및 세제혜택

5가구이상 임대주택을 매입해 거주지 구청 주택과에 사업자등록을 하면 되고
임대개시 10일전까지 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다.

임대기간중 임대차 조건을 바꿀 때도 변경 10일전에 자진신고해야 한다.

신고를 하지 않거나 허위신고하면 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금을
내야 한다.

일정규모 이하의 신규 및 미분양아파트를 임대사업용으로 구입할 땐 취득
보유 양도시에 세금을 적게 내거나 면제받을 수 있다.

전용18평이하 아파트를 사면 취득 및 등록세를 내지 않아도 되고 5년간
임대후 팔 때도 양도소득세가 전액 면제된다.

보유할 땐 재산세를 50% 감면받고 종합토지세는 분리과세(세율 0.3%)
혜택을 볼 수 있다.

임대소득세를 낼 때도 전세보증금에 대해선 비과세된다.

특히 새 아파트를 매입할 때 정부지원자금이 현행 6천만원에서 2억원으로
대폭 확대된다.

중형임대주택(전용면적 18~25.7평)에 대한 건설지원자금 한도가 가구당
분양가의 50%내에서 1백%로 확대된다.

<> 체크포인트

임대사업자는 임대주택을 취득한 날(잔금지급일)로부터 2개월 안에 소유권
이전 등기를 해야 취득 및 등록세를 감면받는다.

또 주택임대를 시작한 달로부터 3개월내에 주택임대신고서를 임대주택이
소재한 관할세무서에 제출해야 한다.

운영요령은 전세보다는 월세가 유리하다.

시중금리가 당분간 하향안정세를 지속할 전망인 반면 월세금리는 이보다
높게 형성될 것이기 때문이다.

따라서 전세금중 일정금액을 월세로 돌리면 수익률을 높이면서 계약만료시
목돈을 상환해야 하는 부담도 덜 수 있다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 13일자 ).